Содержание:

Подоходный налог при продаже квартиры (комнаты)

220 НК РФ Вы обладаете правом на имущественный.

налоговый вычет в сумме, полученной от продажи квартиры (при условии, что она находилась в вашей собственности менее 3-х лет), но не более 1 млн.

НДС при продаже недвижимости

НДС при продаже недвижимости Путеводитель по налогам.

Практическое пособие по НДС СИТУАЦИЯ: Какие риски возникали при реализации недвижимого имущества, если дата передачи имущества и дата госрегистрации перехода права собственности приходились на разные кварталы, относящиеся к периодам до и после вступления в силу п.

Облагается ли НДС продажа квартир

Право освобождение от уплаты НДС при покупке недвижимости, доли в квартире, земельного участка или дома индивидуального строительства наступило с 1 января 2005 года.

Облагается ли реализация (продажа) земельных участков НДС?

38 НК РФ). Но если объект налогообложения отсутствует, то нет и основания исчислять и уплачивать налог в бюджет.

146 НК РФ указано, что объектом обложения НДС, в частности, является реализация товаров (работ, услуг) на территории РФ. Согласно п. 1 ст.

39 НК РФ под реализацией товаров (работ, услуг) понимается передача (в том числе и обмен товарами, работами, услугами) права собственности на товары (результаты выполненных работ одним лицом для другого лица) на возмездной основе, а также возмездное оказание услуг одним лицом другому лицу.

О заполнении декларации по НДС при продаже квартир

Сделки с недвижимостью и налоги

Как считается налог на недвижимость Объект налогообложения – это стоимость принадлежащих гражданам строений, в том и числе и таких, строительство которых завершено на 80%.

Вы используете неактуальную версию браузера!

НДС (без НДС -52 966 101,69 руб.) ; — всего реализации (минус НДС): на сумму 55 466 101,69 руб. (2 500 000+ 52966101,69 руб.).

Операции по реализации не облагаемой НДС составляет за 1 квартал -4,51 % от общей суммы реализации (за минусом НДС). 1.Если операции по операции необлагаемой НДС не превышают 5%, то нужно ли вести раздельный учет? В 4-ом квартале есть еще одна операция по продаже жилой квартиры в сумме 4 000 000 руб.

146 НК РФ объектом обложения НДС признаются операции по реализации товаров (работ, услуг) на территории Российской Федерации. При этом ст. 149 НК РФ установлен перечень операций, не подлежащих налогообложению (освобождаемых от налогообложения).

Согласно пп. 22 и п. 23 п.

3 ст. 149 НК РФ не подлежит обложению НДС (освобождается от налогообложения) на территории РФ реализация жилых домов, жилых помещений, а также долей в них, а также передача доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме при реализации квартир. При этом, если налогоплательщиком осуществляются операции, подлежащие налогообложению, и операции, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения), налогоплательщик обязан вести раздельный учет таких операций (п.

При продаже квартиры организация уплачивает только налог на прибыль независимо от статуса покупателя

3 ст. 149 Налогового кодекса РФ операции реализации жилых помещений на территории Российской Федерации не облагаются НДС (освобождаются от налогообложения).

Указанная норма действует только в том случае, если налогоплательщик в порядке, установленном в п. 5 ст.

Облагается ли ндс продажа квартир

Организация продает квартиру физлицу: бухучет и налогообложение

Продавец квартиры — юридическое лицо. покупатель — физическое лицо.

Лица не являются взаимозависимыми.

При договоре купли-продажи какой налог платит продавец, а какой — покупатель? Как это происходит и оформляется? У юридического лица (организации) при реализации квартиры физическому лицу возникает обязанность уплаты налога на прибыль.

У физического лица при приобретении квартиры возникает не обязанность по уплате налога, а право на получение имущественного вычета.

Бухгалтерский и налоговый учет

Согласно п.3 ст.38 НК РФ (2) любое имущество, реализуемое либо предназначенное для реализации, для целей налогообложения признается товаром. Следовательно, недвижимое имущество, предназначенное для продажи, признается в целях налогообложения товаром и облагается НДС в общеустановленном порядке (ст.ст.146, 154, 164 НК РФ (2)) при условии, что продавец не имеет льгот. Для недвижимости, учтенной на бухгалтерских счетах вместе с «входным» НДС, предусмотрен особый порядок начисления НДС при ее реализации (п.3 ст.154 НК РФ (2)).

Уплата НДС при покупки квартиры является не обязательным условием, то есть этот налог при продаже квартиры может быть уплачен, если покупателю это удобно. Для этого покупатель должен написать заявление в налоговый орган, чтобы при расчете стоимости квартиры налог на добавленную стоимость включался в конечный расчет.

Налоговым кодексом предусмотрены разные формы реализации налогов для юридических и физических лиц, однако уплата НДС при продаже или покупке квартиры одинаково всегда.

Продажа квартир облагается ндс или нет

Все мы хотим жить хорошо!

Рано или поздно приходиться покупать или продавать свою недвижимость, при этом хочется сэкономить на уплате налога. Как это сделать правильно рекомендуют наши юристы.

В последнее время Служба Государственных Доходов (далее – СГД) активно проверяет декларирование и уплату налогов от продажи недвижимости. В связи с этим, в нашем бюро увеличилось количество клиентов, интересующихся вопросом расчета и оптимизации налога на сделки с недвижимостью.

Реализация квартир освобождается от обложения НДС на основании пп. 22 п. 3 ст. 149 Налогового кодекса РФ.

При этом согласно п. 5 ст. 168 НК РФ счет-фактура на реализуемую квартиру оформляется без выделения суммы НДС с проставлением надписи «Без налога (НДС)». Недвижимость в Москве — хорошее капиталовложение.

Необходимо понимать, что есть некоторые особенности налогообложения покупки, а также продажи недвижимого имущества.

В свою очередь, средства, полученные в порядке предварительной оплаты в счет предстоящих поставок товаров (выполнения работ, оказания услуг), относящейся к необлагаемым операциям, в налоговую базу по НДС не включаются на основании абз.

5 п. 1 ст. 154, п. 2 ст. 162 НК РФ. Сделки с недвижимостью, которая не относится к жилой, облагаются такими видами налогов: подоходным и НДС (расшифровывается как налог на добавленную стоимость).

Итак, была продана квартира.

Что бы определить необходимость декларирования доходов, стоит заглянуть в свидетельство о ее регистрации. Если имущество находилось в собственности более трех лет с момента его регистрации в ЕГР, то налоговое бремя на него не распространяется.

Ключевое значение здесь имеет дата регистрации.

Ведь случается так, что прожив всю жизнь в своей хрущевки, люди решают ее приватизировать только перед куплей-продажей.

Департамент общего аудита по вопросу налогообложения НДС операций по реализации квартир, а также имущественных прав на них

Вопрос Общество (ООО, ОСН) в 2014г. приобрело инвест.права в многоквартирном жилом доме.

Продажа инвест.прав планируется в 2015г. как в момент, когда дом еще не построен, так и в момент, когда Общество получит Свидетельства о праве собственности на готовые.

Какие налоговые последствия в части НДС возникнут у Общества при продаже (купленных как инвест.права)? 1. Реализация построенных и оформленных в собственность жилых квартир.

Организация (ООО) на общей системе продает одну квартиру юр.

лицу, другую квартиру — физ. лицу. Какие налоги ожидают продавца и покупателей? И при покупке юр. лицом квартиры — в дальнейшем какие налоги должен будет уплачивать юр.

лицо — налог на имущество? В соответствии с пп. 22 п. 3 ст. 149 Налогового кодекса РФ операции реализации жилых помещений на территории Российской Федерации не облагаются НДС (освобождаются от налогообложения).

Купля, продажа, аренда предприятия и НДС

Купля, продажа, аренда предприятия и НДС

При ведении хозяйственной деятельности субъекты предпринимательства могут не только арендовать или продавать любые виды имущества, но и осуществлять указанные сделки с самим бизнесом. О том, какие особенности НДС возникают при аренде или купле-продаже имущественного комплекса, Вы узнаете из настоящей статьи.

В соответствии с нормами пункта 1 статьи 132 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) предприятие, как объект гражданских прав, представляет собой имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Причем в целом предприятие, как имущественный комплекс, признается недвижимостью.

В силу пункта 2 статьи 132 ГК РФ предприятие в целом или его часть могут быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав.

По общему правилу, в состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, в том числе земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукция, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права. Иное может быть предусмотрено лишь законом или договором.

Отношения сторон при аренде предприятий строятся на основании положений параграфа 5 «Аренда предприятий» главы 34 «Аренда» ГК РФ.

Как определено статьей 656 ГК РФ по договору аренды предприятия, используемого для осуществления предпринимательской деятельности, арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие, входящие в состав предприятия основные средства.

Помимо этого, в порядке, на условиях и в пределах, определяемых соглашением сторон, арендодатель обязуется передать арендатору:

– запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства;

– права пользования землей, водными объектами и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием;

– иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием;

– права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права.

Кроме того, по договору аренды предприятия арендодатель обязан уступить арендатору права требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию. Как вы поняли, речь идет о дебиторской и кредиторской задолженности предприятия.

При этом нужно иметь в виду, что перед передачей кредиторской задолженности арендодатель должен письменно уведомить своих кредиторов о предстоящей аренде бизнеса. Причем сделать это нужно в срок не менее чем за три месяца до передачи предприятия в аренду, так как именно этот срок отводится кредиторам, не согласным с переводом долга, на то, чтобы потребовать от арендодателя прекращения или досрочного исполнения обязательств и возмещения соответствующих убытков.

Если же кредиторская задолженность передается арендодателем без соответствующего уведомления кредиторов, то они вправе в течение года предъявить иск об удовлетворении своих требований. Причем отвечать по долгам будут и арендодатель и арендатор, так как в силу пункта 4 статьи 657 ГК РФ они несут солидарную ответственность по включенным в состав переданного предприятия долгам, переведенным на арендатора без согласия кредитора.

Особо обращаем внимание на то, что в общем случае права арендодателя, полученные им на основании специального разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью, не передаются арендатору. Поэтому до передачи бизнеса арендодателю следует самому рассчитаться по таким обязательствам, выполнение которых невозможно без соответствующей лицензии. Арендатор же, в свою очередь, должен будет самостоятельно получить необходимые разрешения, на ведение деятельности, подлежащей лицензированию.

Следует отметить, что при договоре аренды предприятия договор заключается обязательно в письменной форме, несоблюдение данного требования статьи 658 ГК РФ приведет к недействительности сделки. Причем такой договор считается заключенным только с момента его государственной регистрации, на что указывает пункт 2 статьи 658 ГК РФ.

Как определено статьей 659 ГК РФ передача предприятия арендатору осуществляется на основании передаточного акта, в котором подробно указывается состав передаваемого имущества, его характеристики и оценочная стоимость.

Причем подготовка предприятия к передаче, включая составление и представление на подписание передаточного акта, входит в обязанности арендодателя, и осуществляется обычно за его счет, хотя договором стороны могут предусмотреть и иное. После подписания передаточного акта предприятие считается переданным в аренду.

Порядку пользования имуществом арендованного предприятия посвящена статья 660 ГК РФ. В соответствии с указанной статьей, если договор не содержит ограничений, то арендатор вправе без согласия арендодателя:

– продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование либо взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества арендованного предприятия;

– сдавать имущество предприятия в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды в отношении таких ценностей другому лицу, правда при условии того, что это не влечет уменьшения стоимости предприятия и не нарушает других положений договора аренды.

При этом арендатору следует иметь в виду, что указанные права пользования не распространяются на землю и другие природные ресурсы арендованного бизнеса, а также в иных случаях, установленных законом.

Кроме того, если иное не предусмотрено самим договором аренды арендатор имеет право без согласия арендодателя вносить изменения в состав арендованного имущественного комплекса, проводить его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение, увеличивающее его стоимость.

Обязанности арендатора по содержанию и оплате расходов на его эксплуатацию установлены статьей 661 ГК РФ, в соответствии с которой арендатор обязан на протяжении всего срока действия договора аренды предприятия поддерживать его в надлежащем техническом состоянии, в том числе осуществлять текущий и капитальный ремонт. По общему правилу арендатор несет расходы, связанные с эксплуатацией арендованного предприятия, а также с уплатой платежей по страхованию арендованного имущества, хотя договором стороны могут предусмотреть и иное.

Если в течение договора аренды арендатор производит неотделимые улучшения арендуемого имущества, то по общему правилу, закрепленному в статье 662 ГК РФ, он имеет право на возмещение стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества независимо от наличия разрешения арендодателя на такие улучшения. Так как эта норма является диспозитивной, то стороны в договоре могут предусмотреть и иное.

Если в суде арендодатель докажет, что расходы, произведенные арендатором на неотделимые улучшения, произведенные без его ведома, повышают стоимость арендованного имущества несоразмерно или что при осуществлении таких улучшений были нарушены принципы добросовестности и разумности, то по решению суда он может быть освобожден от обязанности возместить арендатору стоимость таких улучшений.

При прекращении договора аренды предприятия арендованный имущественный комплекс возвращается арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных статьями 656, 657 и 659 ГК РФ.

Глава 21 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) рассматривает аренду как услугу. А реализация услуг на российской территории в соответствии с подпунктом 1 пункта 2 статьи 146 НК РФ представляет собой объект налогообложения по НДС. Следовательно, собственник предприятия, сдавший его в аренду, должен исчислить с такой операции сумму налога и заплатить ее в бюджет. При определении налоговой базы арендодатель руководствуется нормами пункта 1 статьи 154 НК РФ, в соответствии с которым налог исчисляется исходя из цены аренды предприятия, установленной договором. Причем, пока не доказано обратное, считается, что цена, установленная договором, соответствует уровню рыночных цен.

В соответствии с нормами статьи 168 НК РФ арендодатель должен выставить счет-фактуру и предъявить арендатору сумму налога к оплате. Сделать это необходимо в течение пяти календарных дней с момента оказания услуг по аренде предприятия. Напоминаем, что датой оказания услуг признается дата подписания сторонами акта приема-передачи на их оказание.

Обращаем Ваше внимание на то, что выставление счета-фактуры ранее указанного срока может привести к проблемам с вычетами у арендатора, так как контролирующие органы указывают на то, что выставление счетов-фактур до момента оказания услуги противоречит нормам НК РФ. В частности, такая точка зрения содержится в Письме Минфина Российской Федерации от 2 июля 2008 года № 03-07-09/20.

В то же время пункт 3 статьи 168 НК РФ не содержит запрета на выставление счета-фактуры в более ранние сроки. В некоторых случаях арбитры приходят к аналогичным выводам (Постановление ФАС Московского округа от 8 декабря 2008 года №КА-А40/11395-08-П по делу №А40-22376/07-117-148, ФАС Московского округа от 21 июля 2008 года №КА-А40/6416-08).

Счет-фактура выставляется арендодателем в порядке, определенном пунктами 5 и 6 статьи 169 НК РФ. В случае если арендатор оплачивает услуги аренды авансовым платежом, то арендодатель в течение пяти дней с момента получения авансового платежа выставляет «авансовый» счет-фактуру. Налоговая база в такой ситуации определяется исходя из суммы полученного аванса с учетом налога, такое правило также закреплено в пункте 1 статьи 154 НК РФ. Сумма налога исчисляется исходя из налоговой базы и расчетной ставки налога 18/118 %.

Обращаем Ваше внимание на то, что «авансовый» счет-фактура выставляется арендодателем и в случае безденежной формы аванса, на это указывает Минфин Российской Федерации в своем Письме от 6 марта 2009 года № 03-07-15/39.

Выставленные счета-фактуры арендодатель регистрирует в своей книге продаж, в силу требования пункта 16 Правил ведения журналов учета полученных и выставленных счетов-фактур, книг покупок и книг продаж при расчетах по налогу на добавленную стоимость, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 2 декабря 2000 года № 914 (далее – Правила) и подшивает их в журнал учета выставленных счетов-фактур.

Затем показатели арендных счетов-фактур вносятся арендодателем в налоговую декларацию по НДС, обязанность по представлению которой возникает у каждого налогоплательщика НДС в силу пункта 5 статьи 174 НК РФ.

Если аренда предприятия связана с деятельностью арендатора, облагаемой налогом, то счета-фактуры на аренду регистрируются им в своей книге покупок, а сумма налога, уплаченная арендодателю в составе арендной платы, принимается к вычету. Конечно, при условии того, что все остальные условия главы 21 НК РФ в части применения налоговых вычетов у арендатора соблюдаются.

Если аренда предприятия связана с деятельностью арендатора, не облагаемой НДС, то сумма «входного» налога, предъявляемого к оплате арендодателем, учитывается последним в стоимости услуг аренды. Такое правило вытекает из пункта 2 статьи 170 НК РФ. Аналогичный порядок учета сумм «входного» налога распространяется и на арендатора, не обладающего статусом налогоплательщика НДС.

Как видим, в отношении самих услуг аренды предприятия применяется общий порядок обложения НДС.

Однако, как следует из гражданско-правовых основ аренды бизнеса, рассмотренных выше, при аренде предприятия арендодатель передает арендатору в составе имущественного комплекса различные виды активов. Конечно, передача имущества в рамках договора аренды не образует у арендодателя объекта налогообложения, так как право собственности на большинство активов сохраняется за арендодателем. Однако могут возникнуть спорные моменты при передаче различного вида внеоборотных активов, если налог по ним арендодателем уже был принят к вычету. В силу того, что их передача не рассматривается в качестве объекта налогообложения по НДС, то фискальные органы могут потребовать восстановления сумм налога и уплаты его в бюджет. Причем не факт, что сумму восстановленного налога арендатор сможет принять к вычету у себя.

Приблизительно также обстоит дело и с передачей дебиторской и кредиторской задолженности в рамках арендуемого предприятия. Учитывая то, что данные вопросы в рамках договора аренды предприятия содержат массу неурегулированных моментов, то при заключении договора аренды предприятия, арендодателю следует ограничиться только передачей во временное владение и пользование земли, зданий, сооружений и другими, входящими в состав имущественного комплекса основными средствами, которые подлежат возврату. Для передачи всех остальных видов активов лучше воспользоваться другими видами гражданско-правовых сделок – договорами купли – продажи, цессии, переводом долга и так далее.

Как уже было отмечено, гражданское законодательство не запрещает субъектам предпринимательской деятельности продавать бизнес в целом. При этом отношения сторон строятся на основании норм параграфа 8 «Продажа предприятия» главы 30 «Купля-продажа» ГК РФ.

Как следует из статьи 559 ГК РФ, по договору купли-продажи продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс, за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам.

По общему правилу, вытекающему из пункта 2 указанной статьи, при договоре купли-продажи исключительные права на средства индивидуализации предприятия, продукции, работ или услуг продавца (коммерческое обозначение, товарный знак, знак обслуживания), а также принадлежащие ему на основании лицензионных договоров права использования таких средств индивидуализации, переходят к покупателю. Хотя, при желании, стороны могут закрепить в договоре и иное.

Договор купли-продажи предприятия, как и договор аренды бизнеса, заключается исключительно в письменной форме, и считается заключенным только с момента его государственной регистрации. Несоблюдение письменной формы договора приведет к его недействительности.

Как определено пунктом 1 статьи 561 ГК РФ, состав и стоимость продаваемого предприятия определяются в договоре продажи предприятия на основе полной инвентаризации предприятия, проводимой в соответствии с установленными правилами ее проведения. Напоминаем, что порядок проведения инвентаризации в настоящее время установлен Методическими указаниями по инвентаризации имущества и финансовых обязательств, утвержденными приказом Минфина Российской Федерации от 13 июня 1995 года № 49.

Обращаем Ваше внимание, что до подписания самого договора купли-продажи предприятия должны быть составлены и рассмотрены сторонами: акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, а также перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований.

Указанные документы являются неотъемлемой частью самого договора купли-продажи предприятия.

Кредиторы предприятия должны быть письменно поставлены в известность собственником о том, что оно подлежит продаже. Причем кредиторы при продаже предприятия имеют те же права, что и при его аренде, на что указывают нормы статьи 562 ГК РФ.

Передача предприятия от продавца к покупателю осуществляется по передаточному акту, в котором указываются данные о составе предприятия и об уведомлении кредиторов о его продаже, а также сведения о выявленных недостатках переданного имущества и перечень имущества, обязанности по передаче которого не исполнены продавцом ввиду его утраты (пункт 1 статьи 563 ГК РФ).

Как и при аренде предприятия, подготовка предприятия к передаче, включая составление и представление на подписание передаточного акта, является обязанностью продавца и обычно производится за его счет. Со дня подписания сторонами передаточного акта предприятие считается переданным покупателю. С этого момента на покупателя переходит риск случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного в составе предприятия (пункт 2 статьи 563 ГК РФ).

Право собственности на приобретенное предприятие переходит к покупателю с момента государственной регистрации этого права. Причем, по общему правилу, право собственности на предприятие переходит к покупателю и подлежит государственной регистрации непосредственно после передачи предприятия покупателю.

Если договором купли-продажи предусмотрен особый переход права собственности, то его покупатель вправе распоряжаться имуществом и правами, входящими в состав переданного предприятия, лишь в той мере, в какой это необходимо для целей приобретения предприятия.

Напомним, что в силу статьи 38 НК РФ любое имущество, реализуемое либо предназначенное для реализации, рассматривается в качестве товара. В силу статьи 146 НК РФ реализация товара на возмездной или безвозмездной основе на территории Российской Федерации образует объект налогообложения по НДС, следовательно, при продаже предприятия у продавца возникает обязанность по уплате налога в бюджет. Чтобы его исчислить налогоплательщику следует определить налоговую базу, момент ее возникновения и налоговую ставку, по которой исчисляется сумма налога.

Особенности определения налоговой базы при продаже предприятия, как имущественного комплекса, установлены статьей 158 НК РФ, в соответствии с пунктом 1 которой налоговая база при такой операции определяется отдельно по каждому из видов продаваемых активов предприятия. Следовательно, для того, чтобы исчислить сумму налога налогоплательщик НДС должен определить по всему составу продаваемого имущества свою налоговую базу, равную его балансовой стоимости.

Заметим, что сам НК РФ не уточняет, нужно ли платить налог с тех видов имущества, которое не облагается налогом. По мнению автора, по имуществу, не облагаемому налогом, налогоплательщик не должен исчислять налог, ведь если освобождена от налогообложения его самостоятельная реализация, то и в составе имущественного комплекса оно не должно облагаться налогом. Аналогичного подхода придерживаются и арбитры, на что указывает Постановление ФАС Северо-Западного округа от 12 февраля 2007 года по делу №А05-13851/2005-33.

Отметим, что продать бизнес его собственник может как по цене выше его балансовой стоимости, так и ниже. В этих случаях налоговые базы, определенные по всему составу продаваемого имущества, корректируются на специальные поправочные коэффициенты, порядок определения которых установлен пунктом 2 статьи 158 НК РФ.

Если цена продажи предприятия ниже его балансовой стоимости, то поправочный коэффициент определяется как отношение цены реализации предприятия к балансовой стоимости указанного имущества.

Если же предприятие продано по цене, превышающей его балансовую стоимость, то расчет поправочного коэффициента производится иначе. Для расчета поправочного коэффициента в такой ситуации налогоплательщик должен:

1. уменьшить цену реализации предприятия на балансовую стоимость дебиторской задолженности (и на стоимость ценных бумаг, если не принято решение об их переоценке).

2. из балансовой стоимости реализованного имущества исключить балансовую стоимость «дебиторки» (и стоимость ценных бумаг, если не принято решение об их переоценке).

Затем посредством деления значения 1 на значение 2 определить величину поправочного коэффициента.

Особо обращаем Ваше внимание на то, что в такой ситуации поправочный коэффициент к сумме дебиторской задолженности (и стоимости ценных бумаг) не применяется! Такого же мнения придерживается и правоприменительная практика, на что указывает Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 6 февраля 2006 года по делу №Ф04-9696/2005(18776-А45-33).

Как следует из пункта 3 статьи 158 НК РФ, в условиях применения поправочных коэффициентов для целей налогообложения, цена каждого вида имущества принимается равной произведению его балансовой стоимости на поправочный коэффициент.

Чтобы читателю этот момент был более понятен, рассмотрим влияние поправочных коэффициентов на примере.

Пример.

Предположим, что организация «А» реализовала предприятие как имущественный комплекс за 4 500 000 рублей. Балансовая стоимость проданных активов составляет 5 250 000 рублей.

Из условий примера следует, что цена продажи предприятия ниже его балансовой стоимости, в силу чего поправочный коэффициент составляет 4500 000 / 5250 000 = 0,86.

Исходя из поправочного коэффициента, в целях НДС цена реализации составит:

По НМА – 400 000 рублей х 0,86 = 344 000 рублей;

По ОС – 2 500 000 х 0,86 = 2 150 000 рублей;

По товарам, облагаемым налогом – 750 000 х 0,86 = 645 000 рублей.

Реализация остальных видов активов предприятия не облагается НДС, в силу чего налоговая база по ним не определяется.

Отметим, что особенностью НДС при реализации имущественного комплекса является применение специальной ставки налога в размере 15,25 %.

В силу чего, сумма налога, которую придется заплатить продавцу при продаже предприятия, составит:

При реализации НМА – 344 000 рублей х 15,35 % = 52 460 рублей;

При реализации ОС – 2 150 000 рублей х 15,25 % = 327 875 рублей;

При реализации товаров, облагаемых налогом – 645 000 рублей х 15,25 % = 98 363 рубля;

Общая сумма налога, подлежащая уплате в казну, составит:

52 460 рублей + 327 875 рублей + 98 363 рубля = 478 698 рублей.

Предположим, что организация «А» реализовала предприятие как имущественный комплекс за 6 000 000 рублей. Балансовая стоимость проданных активов составляет 5 250 000 рублей.

Приведем баланс предприятия до его продажи:

Так как в данном случае цена продажи предприятия выше его балансовой стоимости, то при расчете поправочного коэффициента дебиторская задолженность не участвует:

(6 000 000 рублей – 1 000 000 рублей) / (5 250 000 рублей – 1 000 000 рублей) = 1,18.

С учетом поправочного коэффициента в целях исчисления НДС цена реализации составит:

По НМА – 400 000 рублей х 1,18 = 472 000 рублей;

По ОС – 2 500 000 рублей х 1,18 = 2 950 000 рублей.

По товарам, облагаемым налогом – 750 000 рублей х 1,18 = 885 000 рублей.

Таким образом, сумма НДС, подлежащая уплате в бюджет с реализации:

НМА – 472 000 рублей х 15,25 % = 71 980 рублей;

ОС – 2 950 000 рублей х 15,25 % = 449 875 рублей.

По облагаемым товарам – 885 000 рублей х 15,25 % = 885 000 х 15,25 % = 134 963 рубля.

Тогда общая сумма налога, подлежащего уплате в бюджет при реализации имущественного комплекса, составит:

71 980 рублей + 449 875 рублей + 134 963 рубля = 656 818 рублей.

Отметим, что помимо особенностей, установленных в отношении определения суммы налога, в особом порядке продавцом выставляется и счет-фактура. Правда, сроки его выставления остаются прежними и определяются продавцом на основании пункта 3 статьи 168 НК РФ – сделать это необходимо в течение пяти календарных дней с момента перехода права собственности на предприятие от продавца к покупателю.

Как следует из пункта 4 статьи 158 НК РФ, при реализации имущественного комплекса продавцом выставляется сводный счет-фактура, в котором в графе «Всего с НДС» указывается цена продажи предприятия. При этом в сводном счете-фактуре отдельными позициями отражаются основные средства, нематериальные активы, прочие виды имущества производственного и непроизводственного назначения, сумма дебиторской задолженности, стоимость ценных бумаг и другие позиции активов баланса. Цена каждого вида имущества принимается равной произведению его балансовой стоимости на поправочный коэффициент.

По всем видам имущества, облагаемого налогом, применяется единая ставка в размере 15,25 %. Сумма налога по всем видам облагаемого имущества определяется как соответствующая расчетной налоговой ставке в размере 15,25 процента процентная доля налоговой базы. К сводному счету-фактуре в обязательном порядке нужно приложить акт инвентаризации.

После чего продавец должен зарегистрировать сводный счет– фактуру в своей книге продаж и подшить его в журнал учета выставленных счетов-фактур. Регистрация счета-фактуры в книге продаж продавца производится в том налоговом периоде, когда право собственности на предприятие перешло к покупателю.

Полученный счет-фактура регистрируется покупателем в своей книге покупок и на основании статей 171, 172 НК РФ принимается к вычету при условии, что все остальные условия для применения налогового вычета по НДС у покупателя предприятия выполнены.

Как составить договор продажи квартиры юридическим лицом физическому лицу? Облагается ли НДС продажа? Перечень необходимых документов и образец договора

Покупка недвижимости – это большой риск, как для продавца, так и для покупателя. На практике чаще покупают квартиру физические лица, но иногда и юридические компании оформляют подобные договоры.

Как же обезопасить свой бизнес от незапланированных рисков при покупке жилья?

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — просто позвоните, это быстро и бесплатно !

В чем особенности такой сделки?

Законодательство страны указало на специальный порядок оформления договоров с ценной недвижимостью для юридических лиц. Крупными сделками принято считать подписанные договора, которые связаны с приобретением или отчуждением имущества.

Прежде чем оформить такую сделку, директор организации обязан согласовать свое решение со всеми участниками юридического лица и получить письменное соглашение на такие действия.

Такое соглашение должно дать либо собрание учредителей, либо совет директоров. Все пункты, которые касаются покупки или продажи недвижимости должны быть прописаны в уставе юридического лица.

Соглашение учредителей либо совета директоров должно быть прописано в протоколе. Протокол должен соответствовать форме установленной законом, и обязательно подписан всеми участниками собрания.

Законом предусмотрен также кворум голосов, который должен быть обязательно просчитан и соблюден, в противном случае собрание учредителей или акционеров будет нелегитимным.

Зачем необходимо соглашение всех участников товарищества? Все очень легко: директор зачастую сам решает важные юридические вопросы и уполномоченный подписывать договора, но чаще всего цена недвижимости составляет большую часть свободных денег предприятия.

И для того чтобы не объявлять о своем банкротстве, если что-то пойдет не так, акционерами или учредителями введен «стоп» сигнал для генерального директора компании в виде согласования перед подписанием крупных договоров.

Можно ли обойти соглашение? Да, но тогда такой договор будет лишен юридической силы и его легко можно будет разорвать в судебном порядке.

Покупка недвижимости у физического лица

Перечень документов, который необходим для покупки недвижимости у физического лица:

  • паспорт покупателя;
  • паспорт доверенного человека (если организация действует через посредника), доверенность, протокол, что указывает на полномочия представителя юридического лица;
  • устав предприятия;
  • документ, подтверждающий право собственности на жилье;
  • кадастровый паспорт недвижимости с актуальным планом;
  • справка из ЖЕКа;
  • справка из компании, управляющей домом, про отсутствие задолженности по оплате коммунальных услуг.
  • При покупке квартиры у физического лица или маклера, очень важно правильно заключить договор.

    Но тут проблема возникает следующего характера. Частное лицо, как правило, требует внесения залога, который составляет 40 иногда 50 процентов от стоимости жилья перед тем, как будут оформлены все документы о передачи прав собственности на жилье.

    Часто неопытные представители юридических компаний просят показать им документы, которые подтверждают право собственности на объект, но забывают о том, что регистрационные органы, занимающиеся оформлением и регистрацией недвижимости в стране, отдают оригиналы документов прошлым владельцам недвижимости, даже если квартира уже давно была ими продана или поделена на части.

    Причем несколько лет назад, такие документы возвращались с соответствующей печаткой «документы утратили свою силу, в связи с…». На сегодняшний день регистрирующий орган не обязан ставить такие печати.

    Таким образом, каждый год юридические компании, которые покупают квартиру у физического лица, могут столкнуться с тем, что у человека есть документы на квартиру, но он не является ее собственником.

    Как обезопасить компанию? Перед тем как оформить сделку, необходимо заказать справку в органах регистрации о том, кто владеет квартирой. В этой же справке будет указана информация об ограничениях и обременениях, которые находятся на этой недвижимости.

    Какой срок действия этой справки? При заключении договора купли-продажи недвижимости лучше заказывать справку на день оформления сделки. Тогда юридическая компания будет владеть всей необходимой, актуальной информацией о недвижимости, которую она собирается приобрести.

    Образец договора купли-продажи квартиры физического лица с организацией (между юридическим и физическим лицом) можно скачать здесь .

    Если продажа осуществляется юридическим лицом

    Покупка недвижимости, которое находится на праве собственности у юридического лица, требует более ответственного подхода не только из-за наличия большого количества нюансов у процедуры, но и в связи с тем, что в таком случае увеличивается риск мошенничества.

    Кардинальная разница между двумя сделками состоит в том, что во время оформления договора между двумя юридическими лицами к перечню документов добавляются документы об основании компаний и документ, подтверждающий право собственности юридического лица на недвижимость.

    Когда квартира находится в собственности у физического лица, такие вопросы возникать не должны: квартира могла быть куплена, обменена, унаследована, получена в подарок, или досталась по решению судебных органов.

    Юридическая компания может получить право на недвижимость и другими способами. Недвижимость может быть приобретена непосредственно у компании застройщика.

    Документы в таком случае:

  • разрешение на сооружение дома;
  • документ, который подтверждает право собственности на земельный участок. Земля может находиться в долгосрочной аренде или быть собственность застройщика;
  • декларация, которая подтверждает введение дома и квартиры в эксплуатацию;
  • справка о присвоение дому адреса.

Если же продавец – это компания, которая не является собственником квартиры, то договор о покупке недвижимости может быть оформлен как доверительное управление или переуступка права собственности

Во время оформления юридических договоров или соглашений, весь пакет документов должен быть согласован или подготовлен юристами в области гражданского права. Да, фирма при этом понесет дополнительные траты, но в итоге сможет сэкономить больше денег.

На стадии переговоров необходимо удостовериться в том, что покупаемая недвижимость находится в собственности у продавца. Иногда юридические компании могут купить арендованную квартиру или недвижимость, что пребывает в субаренде.

Кроме того, необходимо проверить все правоустанавливающие документы на недвижимость. Выписка из ЕГРП позволит вам узнать, или на квартиру, которую собралась покупать ваша фирма, не пребывает в залоге или аресте.

Может она перебывает под залогом в банке, и, приобретая недвижимость, вы еще и приобретаете дополнительные расходы в виде погашения кредита.

Если оказалось, что недвижимость «пребывала» в судебном разбирательстве, необходимо взять во внимание строки давности такого дела. Согласно гражданскому кодексу, срок исковой давности по жилищным делам не может превышать 3 года.

Чтобы полностью владеть всей необходимой информацией о недвижимости следует запросить выписку из домовой книги. По ней вы увидите, у кого квартира находится на право собственности.

Часто юридическую компанию представляет уполномоченное лицо или директор. Обязательно запросите копию страницы устава, где указано, что этот человек может совершать сделки такого рода.

Как правило, кроме доверенности у него еще должен быть с собой протокол сборов, где учредители компании дали ему доверенность и уполномочили на совершение сделки. В доверенности должен быть обязательно прописан пункт о характере и форме предстоящей сделки.

Также чтобы избежать мошенничества, в доверенности прописывают тот факт, что доверитель имеет право забрать деньги у покупателя. Если такого пункта в договоре нет, деньги доверителю отдавать не стоит.

Образец договора купли-продажи квартиры между юридическими лицами можно скачать здесь .

Облагается ли продажа НДС?

Облагается ли НДС продажа квартиры юридическим лицом? Согласно Налоговому кодексу Российской Федерации, операции, во время которых реализуются жилые помещения на территории страны, не облагаются НДС.

Покупатели квартиры обязаны платить налог, если:

  • Компании работают на основе общей системы налогообложения.
  • Квартира, куплена не для дальнейшей реализации в виде продажи, а будет пребывать на балансе основных средств.
  • Нюансы оформления

    Согласно Гражданскому кодексу страны переход права собственности на объект недвижимости по договорам купли-продажи должны пройти процедуру государственной регистрации. Регистрацией недвижимости занимается Федеральная регистрационная служба кадастра и картографии.

    Весь перечень указанных выше документов должен быть подан в регистрационную службу, которая принимает решение о регистрации договора или отказа в его регистрации на протяжении 10 рабочих дней со дня подачи документов.

    Юридическое лицо становится собственником квартиры только после того, как договор договор купли-продажи квартиры между юридическим и физическим лицом будет зарегистрирован регистрационной службой.

    Осторожно, мошенники!

    Самая простая схема обмана во время оформления договора купли-продажи недвижимости юридическими лицами, когда квартира находится на праве собственности у другой компании.

    Документы, которые подтверждают согласие на оформление договора:

    1. Протокол собрания жильцов дома.
    2. Выписка из такого протокола.
    3. Соглашение в установленной законом форме.

    В итоге покупатель получает на руки протокол собрания акционеров, убеждается, что передача жилья прошла согласно соблюдению всех пунктов законов, и с чистым сердцем подписывает договор купли-продажи, и передает свои активы за новую квартиру.

    Каждая сторона остается в плюсе: покупатель – новой недвижимостью, продавец – полученной прибылью. Но через некоторое время в судебном порядке договор признают недействительным.

    А суть недействительности договора заключается в том, что протокол, в котором все члены юридического лица (продавец) не давали соглашение на продажу недвижимости. Может, какая-то часть квартиры находится в собственности других людей, которые даже не знали о предстоящем договоре.

    Как только такое дело попадет в суд, судья сразу же укажет на недействительность протокола, следственно будет недействительным и договор купли-продажи.

    Такие схемы работают безотказно уже не один год. Случается это из-за банальной экономии, когда юридическое лицо (покупатель) экономя деньги, не доверяет оформление сделки юристам.

    Чтобы не допустить подобного рода махинаций, необходимо обязательно присутствовать на заседании сборов правления юридического лица. Конечно, если это разрешено статутом предприятия.

    Если в статуте указано, что посторонние лица не могут принимать участия в сборах учредителей, попросите ту копию статута предприятия, где указано каким образом, происходит процедура отчуждения имущества, принадлежащие учредителям на право собственности. Обязательно обратите внимание на то, при каких случаях сборы учредителей буду правомочными.

    Приобретения жилья является очень важной покупкой, которая осуществляется юридической компанией, поэтому не нужно жалеть времени, чтобы тщательно все перепроверить и убедиться, что компании ни рискует, ни своими деньгами, ни здоровьем своих учредителей.