Виды оценки имущества. Подходы и методы оценки имущества (стр. 1 из 3)

Сергей Губенко Фик -402 Губенко С.

Срс1.Классификация имущества. Методологические основы оценки

«Виды оценки имущества. Подходы и методы оценки имущества»

2.Принципы оценки стоимости

роль принципа наилучшего и наиболее эффективного использования в оценке объекта.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости – это синтез принципов всех трех групп, которые были рассмотрены выше. Он позволяет оценщику выявить из возможных вариантов использования объекта недвижимости наилучший и наиболее доходный вариант и именно его использовать для оценки. Этот принцип предусматривает оценку участка земли, так, как если бы он был свободный (т.е. при оценке объекта речь идет в первую очередь о наибольшей доходности земельного участка, затем уже о доходности всего объекта недвижимости). При этом учитываются только те варианты использования объектов недвижимости, которые:
— во-первых, соответствуют юридическим нормам;
— во-вторых, реализация которых возможна физически;
— в-третьих, осуществимы финансово;
— в-четвертых, обеспечивают наивысшую стоимость объекта недвижимости (экономическая эффективность).
Выбирается вариант использования, при котором за объект может быть заплачена наибольшая цена. Если участок свободен от строений, то исходя из наиболее эффективного варианта использования земельного участка оценщик определяет, какой объект необходимо построить. Если строение на участке имеется, то оценщик определяет, увеличивать ли стоимость участка на величину стоимости данного строения или уменьшить на величину затрат по сносу данного строения при выбранном варианте использования земельного участка.
«Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования» является концептуальной моделью для анализа различных факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости. Эта модель рассматривает важные факторы физического, юридического, социального и экономического характера, которые влияют на стоимость недвижимости, т.е. является как бы связующим звеном между всеми оценочными принципами. Лучшее и наиболее эффективное использование определяется как наиболее вероятное и рентабельное на момент оценки. Это такое использование участка земли и расположенных на нем строений, которое обеспечит наиболее высокую отдачу сегодня или в ближайшем будущем. Анализ распадается на две части: оптимальное использование вакантного участка земли и оптимальное использование участка со строениями.
Анализ свободного участка производится для того, чтобы определить наиболее рентабельный вариант его использования, не замыкаясь на существующем. Оценщик должен принять во внимание срок предполагаемого использования, реакцию непосредственного окружения, а также вклад производственных улучшений, если таковые имеются. Рамки анализа должны ограничиваться допускаемыми законом вариантами использования, а также учитывать физически допустимые возможности. Имеют значение также зональные ограничения и ограничения правомочий владельца, которые следует принимать во внимание.
С течением времени представление об оптимальном использовании может изменяться ввиду произошедших перемен. Здание мотеля, расположенное на оживленной трассе, может потребовать перепрофилирования, если новое шоссе республиканского значения проложено в стороне от него. Закрывшиеся станции технического обслуживания могут использоваться как предприятия питания. Фермерские участки могут быть более эффективно использованы как зоны отдыха или частный аэропорт, чем ферма.

Подходы и методы оценки имущества (стр. 1 из 6)

Глава 1. Методологические основы оценки стоимости имущества

1.1 Понятие оценки стоимости имущества, объекты оценки, виды оценочной стоимости

1.2 Законодательно-правовая основа, цели и этапы проведения оценки имущества

Глава 2. Основные подходы и методы, используемые при оценке имущества и их применение

2.1 Сущность и особенности подходов и методов оценки имущества

2.2 Преимущества и недостатки в применении различных подходов к оценке имущества

На сегодняшний день в России существуют различные формы собственности, дающие возможность собственнику по своему усмотрению распоряжаться принадлежащим ему имуществом. В связи с этим возникают вопросы о стоимости собственности, необходимость разрешения имущественных споров, в которых стороны для определения объективной стоимости того или иного имущества были вынуждены прибегать к услугам независимых ценовых арбитров.

Развитие оценочной деятельности в РФ напрямую определяется развитием рыночных отношений. Оценка стоимости имущества различных видов собственности все более становится неотъемлемым и действенным инструментом рыночной экономики.

В условиях развития рыночной экономики оценка машин, оборудования и автотранспорта приобретает все большее значение. Важность этого вида оценочной деятельности обуславливается как расширением сектора частной собственности, так и необходимостью роста инвестиций.

Следует отметить, что машины и оборудование характеризуются, как правило, большим количеством различных параметров и разнообразием номенклатуры. Число объектов машин и оборудования в стране и даже в отдельном регионе очень велико.

Определение рыночной стоимости машин и оборудования представляет собой сложный процесс, поскольку часто в процессе оценки невозможно найти абсолютно идентичный аналог для оцениваемого объекта.

Для достижения максимально точной оценки имущества используются специальные приемы и методы, которые рассмотрены в данной курсовой работе.

Курсовая работа состоит из введения двух глав и заключения. В первой главе рассматриваются понятие оценки стоимости имущества, объекты оценки, виды оценочной стоимости, а также законодательная база оценочной деятельности, цели и этапы проведения оценки имущества. Во второй главе рассматриваются основные подходы и методы, используемые при оценке имущества и их применение.

В ходе написания курсовой работы использованы следующие материалы: Федеральный закон «об оценочной деятельности в РФ», Федеральные стандарты оценки, государственные стандарты оценки, учебные пособия по оценке имущества, материалы журнала «Вопросы оценки» и др.

Глава 1. Методологические основы оценки стоимости имущества

1.1 Понятие оценки стоимости имущества, объекты оценки, виды оценочной стоимости

Имущество объекты окружающего мира, обладающие полезностью, и права на них. [5].

Оценка стоимости имущества — упорядоченный, целенаправленный процесс определения в денежном выражении стоимости соответствующего объекта собственности с учетом потенциального и реального дохода, приносимого им в определенный момент времени в условиях конкретного сегмента рынка.

Оценка имущества – наиболее общий термин, применяемый к оценочной деятельности и всем ее возможным объектам.

Согласно статьи 5 Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ » № 135-ФЗ оценка имущества может распространяться на следующие объекты:

1. Отдельные материальные вещи (квартира, машина, коллекция минералов и т.д.);

2. Совокупность вещей, составляющих имущество юридического или физического лица (сюда входит и бизнес, как объект оценки);

3. Право собственности и иные вещные права;

4. Права требования, обязательства (долги);

5. Работа, услуги, информация;

6. Иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством РФ установлена возможность их участия в гражданском обороте.

Как правило, оценку имущества разделяют на четыре большие группы:

1. Оценка стоимости предприятия (бизнеса);

2. Оценка недвижимости;

3. Оценка оборудования (в том числе машин, транспортных средств);

4. Оценка стоимости нематериальных активов и интеллектуальной собственности.

Оценка стоимости — определение ценности объекта в конкретный момент времени в соответствии с выбранным стандартом стоимости.

Стоимость — это затраты факторов производства, овеществленные в данном объекте.

Определяемая стоимость имущества может быть различной. Вид определяемой стоимости обуславливает цель оценки, а метод оценки — реализацию цели оценки.

При использовании понятия стоимости при осуществлении оценочной деятельности указывается конкретный вид стоимости, который определяется предполагаемым использованием результатов оценки [3].

При осуществлении оценочной деятельности используются следующие виды стоимости объекта оценки [3]:

1. При определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

2. При определении инвестиционной стоимости объекта оценки определяется стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки.

3. При определении ликвидационной стоимости объекта оценки определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества.

4. При определении кадастровой стоимости объекта оценки определяется методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии.

Основными параметрами, определяющими стоимость имущества, являются: полезность, спрос, предложение, дефицитность, возможность передачи прав на имущество, затраты на создание имущества.

1.2 Законодательно-правовые основы, цели и этапы проведения оценки имущества

Законодательными основами оценочной деятельности в Российской Федерации являются:

1) Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135 – ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (последняя ред. Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 220 – ФЗ). Основные положения.

2) Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» (ФСО № 1), утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 256. Основные положения.

3) Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО № 2), утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 255. Основные положения.

4) Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3), утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 254. Основные положения.

Согласно Федерального закона № 135-ФЗ от 29 июля 1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» оценочная деятельность подлежит обязательному лицензированию.

Оценка имущества производится лицензированными оценщиками на основании договора о проведении оценки объекта имущества при обязательном использовании всех трех классических подходов к оценке имущества — доходного, сравнительного (рыночного) и затратного.

Изменения, внесенные в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», устанавливают передачу значительной части контроля за деятельностью в этой сфере от государственных органов саморегулируемым организациям оценщиков, что связано с отменой лицензирования оценочной деятельности. Оценщик принимается в члены саморегулируемой организации оценщиков решением ее коллегиального органа управления. За нарушение законодательства и федеральных стандартов оценки оценщик может быть исключен из числа членов организации также решением ее коллегиального органа.

Согласно ст. 8 ФЗ-135, проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям.

Обычно целями оценки стоимости имущества являются:

· определение стоимости имущества при его приватизации, передаче в доверительное управление, передаче в аренду, национализации;

· использование имущества в качестве предмета залога;

· продажа или иное отчуждение имущества;

· переуступка долговых обязательств, связанных с объектами оценки;

· передача имущества в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц;

· ипотечное кредитование физических и юридических лиц;

· выкуп или иное предусмотренное законодательством изъятие имущества у собственника для государственных или муниципальных нужд;

· проведение оценки объектов имущества с целью контроля за правильностью уплаты налогов в случае возникновения спора об исчислении налогооблагаемой базы;

· составление брачных контрактов, раздел имущества разводящихся супругов по требованию одной из сторон или обеих сторон в случае возникновения спора о стоимости этого имущества;

Таким образом, цели оценки имущества могут быть самыми различными, но очень часто оценка необходима для совершения различных сделок.

Проведение оценки имущества включает в себя следующие этапы:

1) Определение задач.

На данном начальном этапе проведения оценочных работ одним из важнейших является вопрос формулирования цели оценки. В процессе общения между заказчиком и оценщиком на этапе постановки задачи определяют объект оценки, то есть, что заказчик хочет оценить в виде совокупности материальных объектов и (или) прав; цель и задачи проведения оценки объекта оценки, а также вид стоимости.

Все арендные договора делятся на три большие группы:

с фиксированной арендной ставкой (в условиях экономической стабильности);

с переменной арендной ставкой (пересмотр арендных ставок производится, как правило, в условиях инфляции);

с процентной ставкой (к фиксированной арендной ставке добавляется процент от дохода арендатора от использования арендованного имущества).

Метод капитализации целесообразно использовать при фиксированной арендной ставке.

Второй этап. Оцениваются предполагаемые потери от недоиспользования объекта недвижимости, смены арендаторов и потери при сборе платежей. Уменьшение ПВД на величину потерь дает величину действительного валового дохода (ДВД), который определяется по формуле:

ДВД = ПВД – потери.

Помимо потерь от недоиспользования и при сборе платежей необходимо учесть прочие доходы, например, доход от сдачи в аренду автомобильной стоянки, склада, не включаемые в арендную плату.

Третий этап. Рассчитываются предполагаемые издержки по эксплуатации оцениваемой недвижимости. Периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства дохода называются операционными расходами.

Операционные расходы принято делить на:

постоянные фиксированные расходы;

операционные переменные или эксплуатационные расходы;

расходы на замещение или резервы.

К первой группе относятся расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг. Обычно это налоги на недвижимость, некоторые эксплуатационные расходы и страховка здания.

Ко второй группе относятся расходы, размер которых зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг. Для каждого вида недвижимости характерны некоторые отличия в составе переменных расходов, однако, следующие позиции имеют место практически для любого объекта:

расходы на управление;

расходы на заключение договоров аренды;

заработная плата обслуживающему персоналу;

коммунальные расходы – газ, электричество, вода, тепло, канализация;

расходы на эксплуатацию и ремонт;

расходы на содержание территории и автостоянки;

расходы на обеспечение безопасности т.д.

Расходы на управление – имеют место независимо от того, кто управляет – сам владелец или управляющий по контракту. Величина расходов на управление определяется либо по фактическим затратам, либо в процентах от эффективного валового дохода в зависимости от типа недвижимости.

Расходы на заключение договоров аренды включают оплату агентов, ведение и сохранность договоров аренды. Для давно функционирующего объекта эти расходы могут быть включены в состав затрат на содержание. Однако для вновь вводимого в эксплуатацию объекта расходы на привлечение арендаторов и заключение первых договоров могут быть значительными и относиться к капитальным вложениям на развитие недвижимости.

Расходы на заработную плату включают оплату персонала, непосредственно занятого на содержании и эксплуатации объекта.

Расходы на коммунальные услуги определяются из прошлых объемов их потребления или из сравнительного анализа функционирования подобных объектов. При анализе этой статьи расходов следует обратить внимание на распределение оплаты коммунальных услуг между владельцем и арендатором.

Расходы на эксплуатацию и ремонт включают оплату мелкого текущего ремонта, окраску фасадов, ремонт инженерного оборудования здания. Сумма расходов на эксплуатацию и ремонт связана с суммой расходов на замещение. Чем больше сумма замещения, тем меньше расходов на ремонт.

Расходы на содержание территории и автостоянки целиком зависят от сложности эксплуатации и могут быть включены в арендную плату арендаторами, которые ими пользуются.

Расходы на обеспечение безопасности зависят от местных условий и размеров охраняемой недвижимости. В эту статью включают расходы на организацию пропускного режима, патрулирование, содержание охранных систем и оборудования.

Третья группа операционных расходов — расходы на замещение предусматривают периодическую замену быстроизнашивающихся элементов сооружения. Обычно к таким компонентам относят:

— кровлю, покрытие пола, а также другие строительные элементы с коротким сроком эксплуатации;

— санитарно-техническую и электроарматуру и приборы;

— пешеходные дорожки, подъездные дороги и т.п.

К этой же статье расходов относят расходы на косметический ремонт арендуемых помещений перед вселением нового арендатора, если ремонт оплачивает владелец.

Предполагается, что денежные средства резервируются на счете, хотя большинство владельцев недвижимости в действительности этого не делают. Если не учесть этот резерв, доход будет завышен.

Четвертый этап. Определяется прогнозируемый чистый операционный доход (ЧОД) посредством уменьшения ДВД на величину операционных расходов. Таким образом, ЧОД определяется по формуле:

ЧОД = ДВД – операционные расходы

Расчет прогнозируемого чистого операционного дохода от объекта недвижимости для целей оценки выполняется в виде составления структурированного отчета о доходах (табл.3).

Составление реконструированного отчета о доходах

Подходы анализа собственности

Подходы и методы оценки стоимости недвижимости

В оценке недвижимости существуют три общепринятых подхода к определению стоимости: затратный, рыночный и доходный. В каждом подходе имеются свои сложившиеся методы, приемы и процедуры. Обнаруживается концептуальное сходство подходов к оценке различных объектов собственности. В то же время вид оцениваемого объекта определяет особенности конкретных методов, вытекающие из специфических проблем оценки, присущих, как правило, только данному виду собственности.

Затратный подход к оценке недвижимой собственности основан на сопоставлении затрат по созданию объекта недвижимости со стоимостью оцениваемого или сравнимых объектов. Подход основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости и исходит из принципа замещения, гласящего, что покупатель, проявляя должную благоразумность, не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта в обозримый период без существенных задержек. [9, 52]

Основные этапы процедуры оценки при данном подходе: [34, 87]

1. Расчет стоимости приобретения или долгосрочной аренды свободной и имеющейся в распоряжении земли в целях оптимального ее использования;

2. Оценка восстановительной стоимости оцениваемого здания. В основе расчета восстановительной стоимости лежит расчет затрат на воссоздание рассматриваемого объекта, исходя из современных цен и условий изготовления аналогичных объектов на определенную дату.

3. Определение величины физического, функционального и внешнего износов объекта недвижимости;

4. Оценка величины предпринимательской прибыли (прибыли инвестора);

5. Расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка.

Затратный подход наиболее уместен при оценке объектов, недавно сданных в эксплуатацию, он приводит к наиболее убедительным результатам в случае достаточно обоснованной стоимости земельного участка и незначительном накопленном износе улучшений. Затратный подход правомерен при оценке стоимости планируемых объектов, объектов специального назначения и другого имущества, сделки по которому редко заключаются на рынке, может быть использован при оценке для целей страхования. Данный подход при оценке объектов, подлежащих реконструкции, позволяет установить, будут ли строительные затраты компенсированы увеличением операционного дохода или выручки от продажи имущества. Применение затратного подхода в данном случае позволяет избежать риска избыточных капиталовложений.

Также затратный подход используется для целей налогообложения имущества юридических и физических лиц, при аресте недвижимого имущества, для анализа наилучшего и наиболее эффективного использования участка земли. [28]

Определение стоимости земельного участка

В соответствии со ст. 35 ГК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник. [1]

Из всех методов оценки земли определяющее значение имеет метод сравнительного анализа продаж. [29, 244]

Восстановительная стоимость строительства оцениваемого объекта недвижимости рассчитывается в текущих ценах как нового (без учета накопленного износа) и соотнесения к дате оценки. В основе определения восстановительной стоимости лежит расчет затрат, связанных со строительством объекта и сдачей его заказчику. В зависимости от порядка учета этих затрат в себестоимости строительства принято выделять прямые и косвенные затраты.

Прямые затраты непосредственно связаны со строительством (стоимость материалов, заработная плата строительных рабочих, стоимость строительных машин и механизмов и т.п.). Косвенные затраты — затраты, не относящиеся непосредственно к строительству (гонорары проектно-сметным организациям, стоимость инвестиций в землю, маркетинговые, страховые и рекламные расходы и т.п.). Прибыль девелопера отражает затраты на управление и организацию строительства, общий надзор и связанный с девелопментом предпринимательский риск. Прибыль предпринимателя определяется как часть прибыли от продажи объекта. Независимо от величины процента и соответствующей ему основы (составной части стоимости собственности), величина предпринимательской прибыли остается постоянной. [35]

Основным источником сравнительных данных о затратной стоимости объектов недвижимости являются строительные подряды на возведение сооружений, подобные оцениваемому. Кроме того, проектирующие оценщики обычно ведут собственные базы данных текущих цен на готовые дома, офисные здания, квартиры, гостиницы, здания магазинов и промышленные сооружения. В настоящее время в России существует система нормативов и уровни цен, определяемые соответствующими ценовыми индексами. [41, 48]

Построенные объекты под действием различных природных и функциональных факторов теряют свои эксплуатационные качества и разрушаются. Кроме этого, на рыночную стоимость объекта оказывает влияние внешнее экономическое воздействие со стороны непосредственного окружения и изменения рыночной среды. При этом различают физический износ (потеря эксплуатационных качеств), функциональное старение (потеря технологического соответствия и стоимости в связи с научно-техническим прогрессом), внешний или экономический износ (изменение привлекательности объекта с точки зрения изменения внешнего окружения и экономической ситуацией в регионе). Все вместе эти виды износа составляют накопленный износ, который и будет составлять разницу между восстановительной стоимостью объекта и стоимостью воспроизводства (замещения) объекта оценки. [46, 4]

Наиболее полным и достоверным источником информации о техническом состоянии здания или сооружения служат материалы натурального обследования. Первым условием проведения таких обследований должно быть точное определение функционального назначения объекта оценки: использование по прямому назначению или с изменением технологических и функциональных параметров. При этом необходимо представить пределы изменения нагрузок и воздействий на несущие конструкции зданий. [38, 44]

Вторым условием проведения исследований является получение полной информации о природно-климатических параметрах и специфических факторов воздействия района расположения объекта и их изменений в процессе техногенной деятельности. [38, 45]

Необходимой предпосылкой для применения методов рыночного подхода является наличие информации о сделках с аналогичными объектами недвижимости (которые сопоставимы по назначению, размеру и местоположению), произошедших в сопоставимых условиях (время совершения сделки и условия финансирования сделки).

Сравнительный подход базируется на трех основных принципах оценки недвижимости: спроса и предложения, замещения и вклада. На основе этих принципов оценки недвижимости в рыночном подходе используется ряд количественных и качественных методов выделения элементов сравнения и измерения корректировок рыночных данных сопоставимых объектов для моделирования стоимости оцениваемого объекта. [32, 65]

Основным принципом в рыночном подходе оценки недвижимости является принцип замещения, который гласит, что потенциальный покупатель не заплатит за имущество цену, превышающую стоимость приобретения аналогичного, с его точки зрения, имущества.

Основные трудности при применении методов рыночного подхода связаны с непрозрачностью российского рынка недвижимости. В большинстве случаев реальные цены сделок с объектами недвижимости неизвестны. В связи с этим часто при проведении оценки применяются цены предложений по выставленным на продажу объектам. [30]

Метод сравнения продаж определяет рыночную стоимость объекта на основе анализа недавних продаж сопоставимых объектов недвижимости, которые сходны с оцениваемым объектом по размеру и использованию. Данный метод определения стоимости предполагает, что рынок установит цену для оцениваемого объекта тем же самым образом, что и для сопоставимых, конкурентных объектов. Для того чтобы применить метод сравнения продаж, специалисты используют ряд принципов оценки, включая принцип замещения.

Применение метода сравнения продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий: [22, 67]

1. подробное исследование рынка с целью получения достоверной информации обо всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой полезности;

2. определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице;

3. сопоставление оцениваемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их продажных цен или исключения из списка сравниваемых;

4. приведение ряда скорректированных показателей стоимости сравнимых объектов к рыночной стоимости объекта оценки.

В качестве источников информации о рыночных сделках с недвижимостью могут использоваться риэлтерские конторы, государственные источники, собственные базы данных, публикации и т.д.

После выбора единицы сравнения необходимо определить основные показатели или элементы сравнения, используя которые можно смоделировать стоимость объекта посредством необходимых корректировок цен купли-продажи сравнимых объектов недвижимости.

В оценочной практике при определении стоимости недвижимости выделяют такие основные элементы сравнения, как переданные права на недвижимость, условия финансовых расчетов при приобретении недвижимости, условия продажи (чистота сделки), время продажи, функциональное назначение объекта, местоположение, удобство подъездных путей, площадь объекта, техническое состояние и уровень отделки помещений. [41, 48]

Данный метод наиболее эффективен для регулярно продаваемых объектов.

Для выделения элементов измерения корректировок используют количественные и качественные методики.

К количественным методикам относят: [10, 71-72]

· анализ парных продаж (две различные продажи сравниваются, чтобы определить корректировку для одного элемента сравнения);

· статистический анализ (метод базируется на применении аппарата математической статистики для проведения корреляционно-регрессионного анализа);

· анализ вторичного рынка (данный метод определяет величины корректировок, опираясь на данные, не относящиеся непосредственно к объекту оценки или объекту сравнения) и другие.

К качественным методикам относятся:

· классификационный (сравнительный) анализ (метод аналогичен анализу парных продаж, за исключением того, что корректировки выражаются не в процентах или денежных суммах, а в категориях нечеткой логики);

· распределительный анализ (сравнительные продажи распределяются в порядке убывания адекватности, затем определяется место объекта оценки в ряду сравнительных продаж).

Определение рыночной стоимости объектов недвижимости с помощью доходного подхода основывается на принципе ожидания. В соответствии с этим принципом типичный инвестор, то есть покупатель объекта недвижимости, приобретает его в ожидании получения в будущем доходов от использования. Учитывая, что существует непосредственная связь между размером инвестиций и выгодами от коммерческого использования объекта инвестиций, стоимость недвижимости определяется как стоимость прав на получение приносимых ею доходов, иными словами, стоимость объекта недвижимости определяется как текущая стоимость будущих доходов, генерируемым объектом оценки.

Преимущество доходного подхода по сравнению с затратным и рыночным подходами заключается в том, что он в большей степени отражает представление инвестора о недвижимости как источнике дохода, то есть это качество недвижимости учитывается как основной ценообразующий фактор. Основным недостатком доходного подхода является то, что он в отличие от двух других подходов основан на прогнозных данных. [15, 89]

Основные этапы процедуры оценки при данном подходе: [21, 116-118]

1. Составление прогноза будущих доходов от сдачи оцениваемых площадей в аренду за период владения и на основе полученных данных определение потенциального валового дохода (ПВД), который рассчитывается по формуле 1.1:

S — площадь, сдаваемая в аренду, кв.м;

Са — арендная ставка за 1 кв.м.

2. Определение на основе анализа рынка потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы, расчет действительного валового дохода (ДВД). Как правило, собственник в долгосрочном периоде не имеет возможности постоянно сдавать в аренду 100% площадей здания. Потери арендной платы имеют место за счет неполной занятости объекта недвижимости и неуплаты арендной платы недобросовестными арендаторами. Степень незанятости объекта доходной недвижимости характеризуется коэффициентом недоиспользования, определяемым отношением величины не сданных в аренду площадей к величине общей площади, подлежащей сдаче в аренду.

Расчет действительного валового дохода (ДВД) осуществляется по формуле 1.2: [22]

ДВД = ПВД * Кз * Кс, (1.2)

ДВД — действительный валовой доход;

ПВД — потенциальный валовой доход;

Кз — коэффициент загрузки площадей;

Кс — коэффициент сбора платежей.

Следует отметить, что к ДВД, рассчитанному вышеизложенным способом, необходимо добавить прочие доходы, получаемые от функционирования объекта сверх арендных платежей (например, за использование дополнительными услугами — автомобильной стоянкой и т.п.).

3. Расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости, который основывается на анализе фактических издержек по ее содержанию и/или типичных издержек на данном рынке. Расходы бывают условно — постоянные (налог на имущество, страховые взносы, платежи за земельный участок), условно — переменные (коммунальные, текущие ремонтные работы, заработная плата обслуживающего персонала и т.п.), расходы на замещение (расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся конструктивных элементов здания).

Таким образом, расчетная величина эксплуатационных расходов вычитается из ДВД, а итоговый показатель является чистым операционным доходом (ЧОД).

4. Пересчет чистого операционного дохода в текущую стоимость объекта.

Метод прямой капитализации — метод определения рыночной стоимости доходного объекта, основанный на прямом преобразовании наиболее типичного дохода первого года в стоимость путем деления его на коэффициент капитализации, полученный на основе анализа рыночных данных о соотношениях чистого дохода и стоимости активов, аналогичных оцениваемому объекту, полученных методом рыночной экстракции. Такой западный классический вариант метода прямой капитализации, при котором коэффициент капитализации извлекается из рыночных сделок, применять в российских условиях практически невозможно в связи с возникающими сложностями при сборе информации (чаще всего условия и цены сделок являются конфиденциальной информацией). Исходя из этого, на практике приходится использовать алгебраические методы построения коэффициента капитализации, предусматривающие отдельную оценку нормы отдачи на капитал и нормы его возврата.

Следует отметить, что метод прямой капитализации применим для оценки действующих активов, не требующих на дату проведения оценки больших по длительности капиталовложений в ремонт или реконструкцию. [37, 19]

Оценка объектов интеллектуальной собственности. Подходы к оценке ОИС : Рыночный ( сравнительный ) Затратный Доходный. — презентация

Презентация была опубликована 4 года назад пользователемГалина Михайловская

Похожие презентации

Презентация на тему: » Оценка объектов интеллектуальной собственности. Подходы к оценке ОИС : Рыночный ( сравнительный ) Затратный Доходный.» — Транскрипт:

1 Оценка объектов интеллектуальной собственности

2 Подходы к оценке ОИС : Рыночный ( сравнительный ) Затратный Доходный

3 Рыночный ( сравнительный ) подход Метод сравнения продаж ОИС. Основные элементы сравнения : 1. Структура и объем юридических прав собственности на неосязаемое имущество, передаваемых в сделке. 2. Существование каких — либо специальных условий и соглашений о финансировании. 3. Экономические условия, которые существовали на соответствующем вторичном рынке во время сделки по продаже. 4. Отрасль или бизнес, где использовался ( или будет использоваться ) неосязаемый актив. 5. Физические характеристики ОИС. 6. Функциональные характеристики ОИС. 7. Технологические характеристики ОИС. 8. Включение других нематериальных активов в сделку

4 Затратный подход Методы : метод стоимости замещения ; метод восстановительной стоимости ; метод исходных затрат метод.

5 Затратный подход Метод стоимости замещения объекта оценки заключается в суммировании затрат на создание ОИС, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки. Метод восстановительной стоимости заключается в суммировании затрат в рыночных ценах, существующих на дату оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки. Метод исходных затрат заключается в суммировании исторических ( первоначальных ) затрат, пересчитанных с учетом настоящих условий с учетом индекса изменения цен в данной отрасли.

Оценка жилой недвижимости

6 Доходный подход Методы : методы DCF метод расчета роялти ; метод исключения ставки роялти ; методы прямой капитализации ; экспресс оценка ; метод избыточной прибыли ; метод основанный на « правиле 25%»; экспертные методы.

7 Доходный подход Метод дисконтирования денежного потока Факторы : Остающийся юридический срок службы. Остающийся срок по контракту. Остающийся физический срок службы. Остающийся технологический срок службы. Остающийся функциональный срок службы. Остающийся экономический срок службы.

8 Дисконтированный денежный поток DCF (Discounted Cash Flow), рассчитывается по следующей формуле : М n = CF 1 /(1+i) + CF 2 /(1+i) 2 + CF 3 /(1+i) 3 + … + CF n /(1+i) n где : CF 1,CF 2. CF n поток выгод ( денежный поток ) в году 1, 2. n от использования объекта оценки ; M n сумма ( стоимость ) ОИС через n лет ; i ставка ссудного процента ( ставка дисконтирования ).

9 Доходный подход Метод прямой капитализации Если исходить из того, что объект оценки приобретается не с целью его скорой перепродажи, а на многие годы, то при достаточно большом значении n формула расчета дисконтированного денежного потока преобразуется в формулу. М n = CF 0 /r k где : CF 0 средний доход по истечении каждого года ; r k коэффициент капитализации, который складывается из реальной ставки дисконта и коэффициента амортизации ( возврата капитала ).

10 Доходный подход Метод остаточного дохода Метод остаточного дохода используется для конвертации дохода в стоимость. В этом случае репрезентативная величина дохода делится на ставку капитализации или умножается на мультипликатор дохода. M n = M r /r k где : M n – текущая стоимость объекта оценки ; M r репрезентативная величина дохода ; r k коэффициент капитализации, который складывается из реальной ставки дисконта и коэффициента амортизации ( возврата капитала ).

11 Доходный подход Метод экспертной оценки Этапы : 1. Формулировка заказчиком, цели экспертного опроса. 2. Подбор заказчиком основного состава группы экспертов. 3. Разработка и утверждение технического задания на проведение экспертного исследования опроса. 4. Разработка подробного сценария проведения сбора и анализа экспертных мнений ( оценок )). 5. Формирование экспертной комиссии 6. Проведение сбора экспертной информации. 7. Анализ экспертной информации. 8. Интерпретация полученных результатов и подготовка заключения для заказчика. 9. Официальное окончание деятельности.

12 Доходный поход Расчет стоимости роялти R = Пр л — ра / Ц На практике применяют следующие методы определения роялти : определение цены лицензии через роялти, установленные в ранее заключенных лицензионных сделках, независимо от конкретных предметов лицензии, определение роялти на базе среднеотраслевых роялти, сложившихся в данной отрасли на аналогичную или взаимозаменяемую продукцию.

Подходы и методы оценки интеллектуальной собственности и нематериальных активов

Затратный подход — определение рыночной стоимости ОИС и прав на него на основе всех понесенных затрат.

Расчет всех затрат оцениваемой интеллектуальной собственности в текущих ценах с учетом износа, прибыли, налогов и обязательных платежей НИОКР, доводки, маркетинга, пошлин применяется при определении всех видов стоимости, в том числе лицензий.

Затратный подход предполагает, что рыночная стоимость объектов интеллектуальной собственности (ОИС и прав на него) выше затрат производителя и определяется полезностью и предложением подобных объектов на рынке.

Затратный подход включает:

o метод исходных (начальных) затрат;

o метод восстановительной стоимости;

o метод стоимости замещения.

Доходный подход — определение стоимости ОИС и НМА на основе экономических выгод, ожидаемых от использования ОИС.

Доходный подход включает:

o метод дисконтирования денежных потоков;

o метод прямой капитализации, где доход или денежные потоки определяются:

— методом преимущества в прибыли;

— методом выигрыша в себестоимости;

— методом освобождения от роялти.

Сравнительный подход — определение стоимости ОИС

и НМА на основе сравнительного анализа продаж аналогичных активов.

Сравнительный подход включает:

o метод стоимости приобретения;

o метод сравнительных продаж.

Методы оценки интеллектуальной собственности (неотделимой от предприятия — гудвилл) включают:

o бухгалтерский метод;

o метод избыточных прибылей;

o формульный метод.

Затратный подход. Методы

Метод исходных (начальных) затрат основан на определении стоимости создания оцениваемого ОИС. Используется, если есть документально подтвержденные сведения о расходах, которые понесла компания при создании оцениваемого объекта.

Метод заключатся в выполнении следующих процедур:

o корректировки затрат по существу: анализа полученной информации, выделении суммы расходов, которые пошли па разработку данного нематериального актива;

o корректировки затрат по времени (индексация): анализа изменения стоимости денег во времени, переводе всех понесенных затрат в текущую стоимость с помощью специальных индексов (индекс-дефлятор, индексы потребительских цен, отраслевые индексы).

Стоимость ОИС определяется в последовательности:

1) выявляются все фактические затраты, связанные с созданием и введением в действие активов, суммы и даты, когда эти затраты произведены (все расходы, связанные с созданием или приобретением ОИС и доведением их до коммерческого применения, налоги и сборы, таможенные, патентные и другие пошлины и т.д.);

2) производится корректировка затрат на величину индекса цен по дате оценки. Алгоритм пересчета аналогичен алгоритму корректировки материальных затрат на величину индекса цен. Затраты, произведенные до 15-го числа, относят па начало месяца, 15-го и позже — на конец (начало следующего) месяца;

3) определяется величина износа ОИС, рассчитывается остаточная стоимость затрат:

(9.2)

где — коэффициент устаревания; Тост — оставшееся время действия патента; Тобщ — общее время действия патента.

Графически время действия патента можно представить следующим образом (рис. 9.1).

Рис. 9.1. Время действия патента

Определяется текущая стоимость ОИС: сначала скорректированная общая величина затрат; к скорректированной величине затрат добавляется (1 + %нп + % налог), где %нп — разумная предпринимательская прибыль, % налог — налоги, обязательные платежи, которые предстоит выплатить;

(9.3)

Результаты расчета стоимости затрат сводятся в табл. 9.2.

Метод восстановительной стоимости воспроизводства используется, когда есть возможность выявить все затраты, необходимые при создании оцениваемого объекта, но нет точных финансовых данных об этих затратах.

Основан на определении стоимости воссоздания оцениваемого ОИС как суммы расходов, необходимых для создания точной копии оцениваемого объекта. Эти затраты (себестоимость) рассчитываются в действующих на дату оценки ценах на сырье и материалы, полуфабрикаты (комплектующие), энергоносители, рабочую силу, другие производственные затраты, такие же, как у оцениваемого объекта, обязательные платежи и сборы, налоги и акцизы, предполагаемую прибыль (по норме прибыли) — все, что необходимо для создания и оформления актива, доведения его до коммерческого использования и получения прибыли.

Таблица 9.2

Расчет стоимости нематериальных активов методом начальных затрат

коэф (kтек)

ко:, Ф (KJ

затрат к дате оценки текущего

Приведенные затраты по годам

ИТОГО (за все годы)

Добавляется предполагаемая прибыль (Л/%),

включая налог на прибыль (1 + N) х Итого за все годы

Срок действия патента (месяцев) (Тобщ)

Оставшийся срок действия патента (месяцев) (Тост)

Коэффициент устаревания (kАостобщ)

При оценке стоимости воспроизводства используют:

(9.4)

где — коэффициент старения: Зк — затраты

на создание актива, включая прибыль, налоги и платежи; Тт — текущий срок действия охранного документа; Ти — номинальный (весь) срок действия охранного документа; KИk коэффициент индексации, учитывающий изменение индексов цен, если в нем возникает необходимость.

Метод стоимости замещения основан па определении стоимости аналога оцениваемого актива с идентичными потребительскими и функциональными свойствами. Используется, если есть возможность на основе подтвержденных данных о расходах определить минимальную цену, которую надо заплатить при покупке нематериального актива аналогичной полезности. Эта стоимость называется рыночной стоимостью оцениваемого актива. Актив-аналог должен иметь максимальную эквивалентность функциональных возможностей, вариантов его использования, потребительской полезности. Расчет данным методом производится суммированием всех затрат, предполагаемой прибыли, платежей и налогов. Сюда входят затраты на приобретение или создание актива и доведение его до коммерческой пригодности. Расчеты необходимо произвести в двух или нескольких вариантах и принять среднее значение в качестве стоимости НМА (табл. 9.3).

Таблица 9.3

Расчет стоимости нематериальных активов методом стоимости замещения