На протяжении всей жизни у людей происходят такие события, как покупка автомобиля, аренда квартиры, продажа участка, межевание земли и т. д. Каждый из нас обладает какой-либо собственностью.
На данном портале представлены статьи, которые подробно раскрывают решение того или иного вопроса, связанного с правом собственности.

Существуют следующие формы собственности: частная собственность и государственная собственность.

Виды собственности подразделяются на долевую и совместную.

Объекты прав собственности представлены на сайте в следующих рубриках: недвижимость и движимое имущество.
В рубрике «Недвижимость» затрагиваются вопросы по межеванию земли, передача ее по наследству, купля-продажа квартиры и дома, порядок наследования недвижимого имущества.

В рубрике «Движимое имущество» рассматриваются вопросы о регистрации автомобиля или мотоцикла, права на обнаруженный клад или находку, наследования пенсионных накоплений, передача денег по наследству.

Также есть раздел, в котором рассказано о способах защиты прав собственности при конфискациях, сервитутах и т. д.

Если в ходе прочтения статьи у Вас возникли вопросы, тем более, что законы постоянно реформируются, вы можете их задать нашему юрисконсульту, (окошко расположено в правом нижнем углу). Он с радостью, быстро и профессионально поможет Вам.

Собственность на недвижимость: виды и особенности

В Советском Союзе отсутствовала любая собственность, в том числе и на недвижимость. Квартиры предоставлялись гражданам для проживания, но принадлежали государству. Частная собственность на жилье появилась только в годы перестройки. Законы, принятые в 90-е годы и последующая приватизация стали отправной точкой в формировании частного жилого фонда.

В результате основная часть федерального и муниципального жилья перешла в собственность проживающих в нем граждан.

Для регулирования отношений между участниками жилищного рынка потребовались изменения законодательной базы. Частная собственность подразумевает абсолютное имущественное право лица на определенное имущество и защищена законом. В сфере недвижимости частной собственностью считают жилые и нежилые объекты, собственниками которых являются как юридические, так и физические лица.

Современной Российское законодательство не ограничивает право субъектов на владение объектами недвижимости и гарантирует их неприкосновенность.

Частная собственность на недвижимость может быть индивидуальной, долевой и совместной. Когда один объект недвижимости принадлежит одному лицу, собственность называется индивидуальной. Когда же такой объект недвижимости принадлежит сразу двум или более лицам, речь идет о собственности долевой. Чаще всего такие ситуации возникают при наследовании жилого объекта несколькими лицами, в соответствии с завещанием, либо при покупке жилья супружеской парой.

Приобрести жилье в собственность возможно несколькими способами:

  • приватизировав жилье из федерального или муниципального фонда;
  • заключив договор купли-продажи;
  • путем жилищного строительства (включая ТИЗ);
  • участием в жилищных кооперативах и кондоминиумах;
  • путем дарения, наследования и любыми иными, предусмотренными законом, способами.
  • Документальное подтверждение прав собственности на недвижимость

    При покупке или при продажи жилья, участники сделки, а именно: продавец и покупатель подписывают договор купли продажи который регламентирует права и обязанности сторон. В соответствии с этим документом производится переход права собственности от продавца к покупателю. Договор купли-продажи заключается в письменной форме с указанием цены объекта, подписывается обоими участниками сделки и подается в УФРС для регистрации перехода права собственности по нему, после чего набирает юридическую силу.

    В договоре купли-продажи недвижимости в обязательном порядке указываются данные объекта продажи, позволяющие его идентифицировать (адрес, количество комнат, общая и полезная площадь и т.п.). Если такие данные в договоре отсутствуют, он может быть признан недействительным из-за несогласования всех условий сторонами.

    Если в момент передачи объекта от продавца к покупателю он соответствует всем условиям договора, то сторонами подписывается Акт приемки-передачи. Если на данный момент сделки сторона покупателя заявляет о несоответствии передаваемого имущества условиям договора, на продавца возлагается ответственность за ненадлежащее исполнение договорных обязательств.

    Приватизация жилой недвижимости

    Согласно законам РФ каждый гражданин имеет право один раз в жизни приобрести жилье, приняв участие в бесплатном разгосударствлении собственности – приватизации. Приватизации подлежат объекты, которые находятся в федеральном или муниципальном фонде социального использования.

    При этом важно иметь в виду, что несовершеннолетние граждане, ставшие участниками приватизации, имеют право на повторное участие в бесплатной приватизации после достижения совершеннолетнего возраста. Все собственники жилья, получившие право владеть имуществом в результате приватизации, обладают абсолютным правом собственности, которое охраняется законом.

  • Если в квартире всего один собственник, речь идет об индивидуальной собственности.
  • При приватизации коммунальных квартир речь идет о долевой собственности. Доля каждого собственника закрепляется за ним документально. При долевой собственности на квартиру членов одной семьи появляется возможность закрепить за каждым из них одну из комнат.
  • В случае если между собственниками отсутствуют договоренности о размере долей, закон предписывает признать их равными.
  • Если доли собственников жилья не выделены и не указаны, имеет место быть общая совместная собственность. Такой вид собственности применим к супругам.
  • Нюансы каждого вида

    Совместная собственность представляет собой общую собственность без определения долей. Доли участников в этом случае признаются равными. Данный вид собственности возникает при приобретении жилья супружеской парой либо вследствие приватизации. Распоряжение совместной собственностью производится только с письменного согласия других участников (к примеру, обязательное разрешение второго супруга на продажу жилья).

    Если один из собственников желает распорядиться своей частью без согласия остальных, то ему потребуется определение своей доли в общем имуществе. Форма собственности при этом переходит в долевую. Свою долю он имеет право подарить, продать, завещать итп, при этом учитывается приоритетное право других собственников на покупку.

    Если выделение доли фактически не возможно (например, несколько собственников в однокомнатной квартире), один из собственников имеет право получить материальную компенсацию от других собственников. Подобные выплаты могут осуществляться как при обоюдном желании сторон, так и по решению суда.

    В данном случае доли всех участников заранее определены и зафиксированы документально. Порядок пользования жилым помещением, находящимся в долевой собственности, определяется путем согласия сторон или по решению суда. При раздельном пользовании жилым долевым имуществом не всегда учитывается размер долей каждого из участников.

    Для того чтобы подарить свою долю в долевом имуществе согласие других собственников не требуется.

    Если же один их участников намерен свою долю продать, то другие участники имеют право первоочередной покупки. Согласно закону они должны быть письменно уведомлены о намерении, цене и условиях продажи. Если один из совладельцев еще не достиг совершеннолетия, уведомление направляется его законным представителям.

    Если в течение одного месяца после получения уведомления никто из участников не сообщил о своем желании приобрести долю собственности, это приравнивается к отказу от покупки. Если долю имущества приобретает один из участников, то уведомлять остальных совладельцев не требуется.

    Если приоритетное право участника долевой собственности нарушено, то оно может быть восстановлено судом в трехмесячный срок. В этом случае права и обязанности покупателя переводятся на одного из совладельцев. Продажа доли собственности на практике является крайне затруднительной. Зачастую другие участники всячески препятствуют ее реализации.

    Брак и собственность

    Если жилая недвижимость приобретена в браке на общие средства, такая собственность считается совместной собственностью супругов.

    Если же один из супругов, состоящих в браке, приватизирует квартиру, в которой второй супруг не зарегистрирован, жилье не считается совместно нажитым, так как приобретается в собственность безвозмездно. В этом случае совместная собственность не наступает.

    Если один из супругов, находящихся в браке, приобретает жилье и регистрирует его на свое имя, такая собственность все равно является совместной. В этом случае право первого супруга защищено договором купли-продажи или мены, а второго – Семейным Кодексом РФ.

    Какие есть виды собственности на квартиру в 2018 году

    Каждый человек стремится обзавестись собственной квартирой. Однако есть разные виды собственности – частная, общая, муниципальная, из которой можно перевести жилье в индивидуальное владение.

    Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:

    +7 (812) 309-85-28 (Санкт-Петербург)

    Это быстро и БЕСПЛАТНО!

    Не у всех есть возможность приобрести свою квартиру, многие граждане продолжают проживать в муниципальном жилье, где они являются лишь нанимателями.

    В статье рассмотрим, какие есть виды собственности на квартиру в 2018 году, особенности каждого вида и законодательное регулирование.

    Основные моменты

    Термин частная собственность вернулся к россиянам в 1990 году, когда начался массовый процесс перевода квартир из муниципального жилфонда в частное владение.

    В 1991 году началась приватизация, которая длится и в 2018 году. Рассмотрим основные понятия, виды собственности и механизмы их регулирования законодательными актами.

    Что это такое

    В 1991 году в РФ начала действовать программа приватизации муниципального и государственного жилья, вследствие этого появилось несколько видов собственности квартир.

    Было принято новое законодательство и программы по регулированию жилищных отношений.

    Муниципальная собственность подразумевает, что квартира пребывает во владении муниципального органа власти и предоставляется гражданам на основании договора социального найма, то есть гражданин и члены его семьи имеют право только пользоваться жильем на правах нанимателя.

    Но не имеют права распоряжаться квартирой на свое усмотрение. Частная собственность означает полноценное и защищенное на законодательном уровне право гражданина на конкретное жилье.

    Такую жилплощадь обязательно необходимо регистрировать в регистрационной палате, а собственник имеет полное право на свое усмотрение продавать, менять, передавать по наследству или по дарственной такую квартиру, не спрашивая согласия муниципального органа власти.

    Граждане в РФ могут получить в частную собственность квартиру несколькими путями:

  • приватизация государственного или муниципального жилья;
  • оформление договора купли-продажи;
  • покупка посредством жилищного строительства и долевого участия в нем;
  • получение по наследству, в дар или на других предусмотренных законом основаниях.
  • В 2018 году рассматриваются 4 категории собственности:

    Когда она может пригодиться

    Каждый гражданин должен знать тип собственности, в котором находится квартира, поскольку именно от этого зависит степень, в которой человек может распоряжаться жильем.

    В муниципальной жилплощади граждане проживают на базе договора соцнайма и не имеют права совершать любые юридические сделки с такой квартирой.

    После проведения приватизационного процесса гражданин приобретает жилье в частную собственность, следовательно, может без уведомления муниципального органа по своему желанию совершать сделки с квартирой.

    Согласно законодательству, каждый гражданин имеет право единожды воспользоваться правом на бесплатную приватизацию и перевод жилья из муниципального жилфонда в частное владение.

    Единственным исключением из правила являются несовершеннолетние дети, которые участвовали в приватизации в детстве, после достижения совершеннолетия могут еще раз принять участие в приватизации.

    Нормативное регулирование

    Регулируют данные вопросы нормативно-правовые акты:

    Данным законом определены основные принципы и процедуры перевода муниципальной собственности в частную собственность граждан, указаны требуемые документы, критерии и перечень жилья, которое подлежит приватизации.

    Какой вид собственности квартиры

    В этом разделе детально рассмотрим каждый вид собственности, его нюансы и специфику, чтобы при оформлении приватизации или приобретении квартиры вы знали свои права касательно жилплощади.

    Рассмотрим виды долевой собственности на квартиру, особенности приватизированного и муниципального жилья.

    Индивидуальная (личная, полная)

    Форма индивидуальной собственности предполагает пребывание недвижимости в единоличном владении одного хозяина.

    Такая ситуация имеет место при одном прописанном человеке, или же если все прописанные граждане отказались от своего права на жилье в пользу одного человека.

    При индивидуальной собственности права человека на такую квартиру защищаются нормами законодательства, он может полностью распоряжаться и осуществлять любого рода сделки со своим жильем.

    Недвижимость может находиться в личном владении физического или юридического лица.

    На основании законодательства РФ, такой тип владения не имеет ограничений по метражу, цене и количеству объектов недвижимости.

    Как проверить квартиру перед покупкой на юридическую чистоту онлайн, читайте здесь.

    Он гарантируется правом неприкосновенности и должен обязательно пройти процедуру государственной регистрации в регистрационной службе.

    Получение недвижимости в частное владение возможно такими способами:

    При приобретении квартиры данный факт должен быть подтвержден оформлением договора купли-продажи, на основании которого жилье переходит в собственность покупателя.

    Такой договор должен заключаться в письменном виде, и рекомендуется нотариально его заверить.

    Сделка вступает в силу, а покупатель становится полноправным владельцем, только после государственной регистрации договора.

    В сделке требуется детально прописать существенные условия, которые позволят безошибочно определить объект недвижимости.

    В том числе нужно прописать точный адрес, характеристики квартиры, техническое состояние, наличие и состояние коммуникационных и инженерных сетей.

    При отсутствии значимых условий в договоре такая сделка может быть признана ничтожной и недействительной.

    Передача жилплощади покупателю оформляется актом приема-передачи, который должны подписать обе стороны, тем самым подтверждая отсутствие претензий друг к другу.

    Общая совместная

    Виды совместной собственности на квартиру предполагают наличие долевой и совместной собственности, различия в которых мы сейчас рассмотрим.

    При общей совместной собственности доли совладельцев не указываются, такой тип применяется при разделении жилья между супругами и несовершеннолетними детьми.

    Наличие такого типа собственности определяется тесными родственными связями между совладельцами.

    Такой тип возникает только в некоторых ситуациях, например, в случае покупки или приватизации жилья супругами совместно.

    В иных случаях общая собственность считается долевой, то есть в обязательном порядке должна быть выделена доля каждого совладельца.

    В случае общего совместного владения совладельцы имеют доли, однако их части фактически не выделены в натуре, поэтому считаются равными.

    Например, если супруги в браке покупают недвижимость, она принадлежит именно к данной категории, если в брачном контракте не прописано иное.

    При наследовании, разводе и разделе имущества понадобится провести процедуру выделения долей.

    Если один из совладельцев желает продать, передать в дар или обменять свою долю, тогда такая жилплощадь перед сделкой должна быть переведена в долевую собственность.

    Распоряжаются долями в совместном владении все участники по взаимной договоренности.

    В случае принятия собственниками конкретного решения или по судебному решению, к общему имуществу может применяться категория долевой собственности.

    После процедуры выделения долей хозяин вправе полностью распоряжаться своей долей, но он должен учитывать интересы других совладельцев, в том числе их право на приоритетную покупку доли.

    Если выделить долю невозможно (например, в однокомнатном жилье), тогда владелец, желающий выделить свою часть, может рассчитывать на финансовую компенсацию в сумме стоимости его доли (по договоренности или по решению суда) от других совладельцев данного жилья.

    Приватизированная

    Приватизация представляет собой процедуру разгосударствления собственности. То есть это передача жилья, находящего в государственной или муниципальной собственности, в частное владение граждан.

    Каждый человек имеет право на участие в приватизации единожды. После проведения процесса приватизации владелец квартиры получает права собственности на квартиру, возможность проводить любые правовые сделки с жильем – продавать, дарить, сдавать в аренду или менять.

    В результате приватизации гражданин получает собственное жилье, при этом на совершенно бесплатной основе. Однако приватизированная квартира характеризуется некоторой спецификой.

    Так владелец квартиры должен, помимо коммунальных платежей, оплачивать также затраты на поддержание помещений общего пользования в надлежащем состоянии и их ремонт.

    В муниципальном жилье наниматели не оплачивают данные расходы. После приватизации собственник должен будет ежегодно вносить сумму налога на недвижимость, который с каждым годом стремительно возрастает.

    Видео: собственность

    Поэтому данный нюанс становится препятствием на пути для некоторых граждан, которые предпочитают не приватизировать жилье, чтобы избежать уплаты налога.

    В случае аварийного дома при его сносе собственнику приватизированного жилья будет предоставлено аналогичное по метражу жилье.

    В отличие от нанимателей муниципальных квартир, которым будет предоставлена минимальная норма метража.

    Неоспоримым преимуществом приватизированной квартиры является тот факт, что даже при длительной неуплате коммунальных платежей собственника крайне сложно выселить из его личного жилья.

    Муниципальная

    Муниципальная квартира представляет собой жилье, которое находится в собственности муниципального органа власти, а граждане и члены их семей просто пользуются данными квартирами.

    Жильцы выступают в роли нанимателей жилплощади на основании договора социального найма.
    Муниципальную жилплощадь законодательно не допускается дарить, продавать, сдавать в аренду.

    Если наниматель желает ее сдавать в субаренду, ему необходимо будет получить разрешение от местного муниципалитета и управляющей организации.

    Хотя на практике граждане редко согласуют свои действия с органом самоуправления и самостоятельно сдают такие квартиры в аренду, хотя данное действие является неправомерным.

    Как получить налоговый вычет при покупке квартиры пенсионеру, читайте здесь.

    Пошаговую инструкцию межевания земельного участка, смотрите здесь.

    Получить полноценные права на муниципальную квартиру можно путем оформления приватизации или выкупа у муниципалитета по среднерыночной цене. Тогда владелец приобретает все права на полное распоряжение собственностью.

    Итак, теперь вы знаете, какие типы собственности существуют, в чем их отличия и специфика, как оформляется каждый тип собственности, в чем состоят преимущества и недостатки каждой категории.

    Осведомленность о типе владения даст вам возможность правильно оформлять документы на каждый тип владения, и знать свои права в отношении жилплощади, которой вы владеете или проживаете.

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.
  • Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

    ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

    Виды и формы собственности на недвижимость

    Форма собственности — понятие, в общем, экономическое. Реализуется же экономически собственность тогда, когда начинает приносить доход, т.е. в процессе присвоения и отчуждения земли и другого недвижимого имущества как основного фактора производства и его результатов дохода. Существуют два основных способа присвоения и отчуждения благ: индивидуально обособленный — частный, и совместный — общий публичный. Соответственно по признаку субъекта присвоения различают две основные формы собственности: частную и публичную (государственную и муниципальную) (схемы 3.8-3.13).

    Собственность на землю в любой сфере бизнеса имеет существенную специфику, определяемую социально-экономическими причинами и особенностями соответствующей категории земель.

    Во-первых, абсолютной земельной собственности не существует, так как права землевладельцев законодательно ограничены в интересах общества, собственников других участков и всех людей, вместе взятых. Так, нельзя возводить строения вблизи водоохранных территорий, наносить ущерб окружающей среде, использовать земли не по целевому назначению и т.п.

    Во-вторых, установлен особый режим земли как природного ограниченного ресурса. В частности, государственной собственно

    Схема 3.8. Структура форм собственности на землю

    стью считается вся земля, которая прямо не передана в частную и муниципальную собственность, установлена презумпция (предположение) государственной собственности на землю, что исключает возможность бесхозного ее существования. Более того, объектом частной собственности земля может быть лишь в той мере, в какой это прямо разрешено государством. Поэтому рыночный оборот земель законодательно ограничивается в общих публичных интересах.

    Схема 3.9. Характеристика государственной формы собственности на землю

    Схема 3.10. Основное содержание частной формы собственности на землю

    Схема 3.11. Земли в собственности поселений, городских округов и муниципальных районов

    Схема 3.12. Общие признаки базовых форм собственности на землю

    Так, не могут быть в частной собственности земли лесного и водного фондов, континентального шельфа и территориальных вод, недра, охраняемые или используемые особым образом территории, участки семеноводческих станций, унитарных государственных сельскохозяйственных организаций и др. Не подлежат приватизации земли общего пользования в населенных пунктах (площади, улицы, парки, скверы, пляжи, водоемы и др.), земли заповедников, ботанических садов, оздоровительного и историко-культурного назначения и т.д.

    В-третьих, поскольку земля является одновременно не только специфическим средством производства и объектом хозяйствования, но и важнейшим природным ресурсом, то содержание права

    Схема 3.13. Особенности общей собственности на землю

    собственности на землю определяется как гражданским, так и земельным правом с учетом лесного, водного и природоохранного законодательства.

    Особое внимание следует уделить общей собственности на жилую площадь, право которой возникает не в силу закона, как это имеет место вообще в отношении всех других видов недвижимого имущества, а на основании договора о приватизации жилых помещений и домов.

    Для общей совместной собственности не установлено специальных норм, и поэтому в отношении ее действуют общие правила:

    o участники совместной собственности владеют и пользуются квартирой сообща;

    o распоряжаются квартирой по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из них совершается сделка с жильем;

    o любой участник может продать, заложить квартиру без доказательства согласия других участников собственности, которое предполагается в силу закона;

    o при возникновении совместной собственности в результате приватизации жилья не требуется нотариально заверенного согласия одного из супругов в случае совершения сделки с квартирой другим супругом, что является исключением из общего правила;

    o разделить общее имущество или выделить чью-то долю можно только после установления доли каждого участника в праве на общее имущество, без чего никто не может завещать, продать или подарить свою долю;

    o долю каждого можно определить соглашением участников или решением суда;

    o при продаже (мене) доли одного из участников другие сособственники имеют преимущественное право ее покупки;

    o в случае смерти одного из участников совместной собственности на недвижимость определяются доли всех участников:

    — оставшиеся в живых собственники и наследники подписывают соглашение об установлении доли каждого участника совместной собственности, включая и умершего;

    — доля умершего наследуется по закону на общих основаниях;

    — если умерший не имеет наследников по закону, а участвовал кроме членов семьи в приватизации квартиры, то его доля отходит в собственность государства;

    — отошедшую государству долю проживающие в квартире могуч- выкупить, что не требуется делать при приватизации жилья в долевую собственность, если участник завещал свою долю кому-либо (ФЗ от 26.11.2002 № 153″-Ф3).

    Выл ел доли производится не в натуре, а путем выдачи денежной компенсации стоимости соответствующей доли в случаях:

    o невозможности выдела части имущества, точно соответствующей доле выделяющегося собственника;

    o неделимости объекта общей собственности в силу закона;

    o невозможности выдела без несоразмерного хозяйственного ущерба общему имуществу;

    o доля выделяющегося собственника незначительна и у него нет интереса к ее использованию в натуральном виде.

    Право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество в России охраняются законами, предусматривающими:

    o нормы, закрепляющие принадлежность недвижимости определенным субъектам;

    o защиту нрава собственности — применение к лицу, нарушающему право собственности и препятствующему его осуществлению, установленных законом неблагоприятных мер.

    Система гражданско-правовых способов защиты права собственности включает следующее.

    1. Вещно-правовые способы защиты от посягательств третьих лиц:

    — иск о признании права собственности.

    2. Обязательственно-правовые способы, когда между сторонами существует договорное или внедоговорное обязательство, они содержат:

    — обязательство вследствие неосновательного обогащения;

    — обязательство вследствие причинения вреда.

    3. Иные способы, применяемые:

    o при недействительности сделок;

    o объявлении гражданина умершим или признании его безвестно отсутствующим;

    o исках к государственным и муниципальным органам. Виндикационный иск — способ защиты права собственности, с помощью которого собственник может истребовать свое имущество из чуждого незаконного владения. Иначе говоря, это иск невладеющего собственника к незаконно владеющему несобственнику об истребовании в натуре сохранившейся индивидуально-определенной вещи. Ответчик по виндикационному иску — лицо, фактически владеющее имуществом без какого-либо основания или по порочному основанию, не охраняемому законом. Ответчик может быть добросовестным и недобросовестным. Собственник может истребовать имущество:

    1) от добросовестного приобретателя, получившего имущество у лица, которое не имело права отчуждать его, о чем приобретатель не знал и не мог знать:

    — если имущество приобретено возмездно, то в случаях потери, хищения или иного выбытия вещи из владения собственника помимо его воли;

    — если имущество получено безвозмездно, то во всех случаях;

    2) от недобросовестного приобретателя — независимо от способа выбытия имущества из владения собственника.

    Добросовестный приобретатель имеет право оставить у себя произведенные им отделимые улучшения имущества и получить компенсацию за выполненные им неотделимые улучшения.

    Негаторный иск — иск собственника об устранении нарушений его прав, не связанных с лишением владения вещью. Он имеет цель устранить помехи, препятствующие собственнику пользоваться его имуществом. Для удовлетворения негаторного иска необходимы два условия:

    o бесспорность прав собственника;

    o незаконность действий, нарушающих права собственника.

    Иск о признании права собственности применяется для устранения существующего оспаривания права собственности и для предотвращения возможного в будущем оспаривания.

    Иск об исключении имущества из описи подается собственником, имущество которого ошибочно включено в опись.

    Следует особое внимание обратить на бесхозяйное (бесхозное) недвижимое имущество:

    o которое не имеет собственника;

    o собственник которого неизвестен;

    o собственник на которое отказался от нрава собственности (ст. 225 ГК РФ в ред. ФЗ от 22.07.2008 № 141-ФЗ).

    Бесхозные недвижимые вещи принимают па учет органы Росреестра по заявлению органов местного самоуправления или уполномоченных государственных органов городов Москвы и Санкт-Петербурга по месту нахождения объектов недвижимости (ФЗ от 09.02.2009 № 7-ФЗ). По истечении года со дня постановки на учет бесхозного объекта соответствующие уполномоченные органы власти могут обратиться в суд о признании права собственности муниципалитета городов Москвы или Санкт-Петербурга на данный объект.

    Если бесхозный объект недвижимости не признан судом поступившим в муниципальную собственность, а в Москве и Санкт-Петербурге — в собственность города, то он может быть вновь принят во владение, пользование и распоряжение оставившего его собственника либо приобретен в собственность в силу приобретательной давности (кроме земельных участков).

    2.3. Виды и формы собственности на недвижимость

    Различают две основные формы собственности: частную и публичную (государственную и муниципальную).

    Форма собственности – принадлежность земель к субъектам единой общей природы:

    граждан: отдельных лиц, членов семьи, объединения граждан, фермерского хозяйства, иностранных граждан

    юридических лиц: хозяйственных обществ и товариществ, кооперативов, АО, некоммерческих общественных объединений, иностранных лиц

    Федеральная: казенных предприятий, государственных учреждений, городов федерального значения, иных федеральных субъектов

    Субъектов РФ: республик, краев и областей, округов, унитарных государственных предприятий, иных субъектов

    Муниципальная: административных районов, городов, сельских населенных пунктов, префектур, других населенных пунктов

    Иные формы – общая (членов семьи, объединения граждан)

    совместная – без определения доли каждого собственника.

    Участники владеют и пользуются участком сообща, если нет иного в соглашении между ними

    Распоряжение по согласию всех участников, которое предполагается независимо оттого, кем из них осуществлена сделка. Каждый участник может совершить сделку, если иного нет в соглашении между ними

    долевая – с определением доли каждого собственника.

    Владение и пользование участком по согласию всех участников или по суду.

    Распоряжение — по соглашению участников.

    Доли устанавливаются по соглашению сторон, по закону (при наследовании) или предполагаются равными

    Вид собственности – принадлежность земель к различным однотипным группам субъектов в рамках одной формы:

    переход от одной формы к другой

    взаимопроникновение видов собственности

    совместное существование разных форм собственности в одном объекте

    2.4. Сделки с объектами недвижимости

    Сделкой называются осознанные действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение их прав и обязанностей (юридический факт, порождающий тот правовой результат, к которому стремились субъекты сделки).

    Цель сделки — приобретение права собственности или права пользования имуществом.

    С объектами недвижимости могут заключаться следующие виды сделок:

    1. Изменение собственника: купля-продажа, мена, дарение, рента, приватизация, продажа предприятия.

    1.1 Купля-продажа.

    При этой сделке заключается письменный договор купли-продажи объекта недвижимости, где продавец обязуется передать объект недвижимости в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять этот объект и уплатить за него определенную цену [8].

    1.2 Мена. В этой сделке каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне один объект недвижимости в обмен на другой. Договор мены обязательно заключается в письменной форме и подписывается сторонами. Нотариальное удостоверение договора необязательно. Субъектами сделки могут быть граждане и юридические лица.

    1.3 Дарение. В сделке дарения даритель безвозмездно передает или обязуется передать одаряемому:

    объект недвижимости в собственность;

    имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить одаряемого от имущественных обязанностей.

    Дарение объекта недвижимости обязательно оформляется письменным договором, который подлежит государственной регистрации и считается заключенным только с момента такой регистрации.

    1.4 Рента. В этом виде сделки получатель ренты — собственник объекта недвижимости передает объект в собственность плательщику ренты, который, в свою очередь, обязуется в обмен на полученный объект недвижимости периодически выплачивать получателю ренты определенную денежную сумму либо предоставлять средства на его содержание в иной форме. Причем получатель ренты лишается права собственности на объект недвижимости и приобретает право его залога.

    Договор по этой сделке совершается в письменной форме и обязательно удостоверяется нотариально и регистрируется.

    Рента имеет несколько подвидов:

    в) пожизненное содержание с иждивением.

    1.5 Приватизация. Приватизация — это процесс перехода (передачи, продажи) государственного имущества в собственность юридических и физических лиц.

    Правоустанавливающим документом, подтверждающим право собственности в случае приватизации, является договор приватизации. Он оформляется в районном агентстве по приватизации (по местоположению квартиры) или в городском агентстве по приватизации и подписывается администрацией города с одной стороны и гражданами, приватизирующими жилплощадь с другой.

    1.6 Продажа предприятий как имущественного комплекса. Оформление сделок приватизации государственных и муниципальных предприятий как имущественных комплексов должно осуществляться путем заключения договора купли-продажи между покупателем и продавцом (Фонд имущества), который обязан заключить такой договор.

    2. Изменение права пользования и владения: аренда, совместная деятельность, сервитут, вклад в уставный капитал, ипотека, лизинг, безвозмездное пользование.

    2.1 Аренда. При аренде объекта недвижимости арендодатель (собственник объекта или лицо, уполномоченное на это законом или собственником) обязуется предоставить арендатору объект недвижимости за арендную плату во временное владение и пользование или только во временное пользование.

    В зависимости от срока действия договора различают краткосрочную либо долгосрочную аренду.

    В зависимости от того, предусмотрен ли условиями аренды переход права собственности на здание (сооружение) к арендатору по истечении срока аренды или до его истечения, аренду нежилых помещений подразделяют на текущую или долгосрочную.

    В случае, если имеет место временное получение арендатором в пользование здания (сооружения) за плату, но право собственности остается за арендодателем, то такой вид аренды получил название текущей.

    Если договором не предусматривается переход арендованного здания (сооружения) в собственность арендатора (выкуп) по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены, то такой договор называется долгосрочным. Условие выкупа может быть установлено и дополнительным соглашение сторон.

    2.2 Лизинг. Лизинг — это вид инвестиционной деятельности, направленной на инвестирование временно свободных или привлеченных заемных средств, когда по договору финансовой аренды (лизинга) арендодатель (лизингодатель) обязуется приобрести в собственность обусловленное договором имущество у определенного продавца и предоставить это имущество арендатору (лизингополучателю) за плату во временное пользование для предпринимательских целей [9].

    Преимущества приобретения объекта недвижимости с использованием лизинга:

    в период действия договора предмет лизинга (в нашем случае – здание или помещение) находится на балансе лизингодателя;

    использование лизинговой схемы позволяет сократить срок амортизации предмета в три раза, что позволяет лизингополучателю уменьшить расходы по уплате налога на имущество;

    возможность приобретения объекта недвижимости без изъятия из оборота сотни миллионов;

    лизинговые платежи относятся на себестоимость. При покупке недвижимости предприниматель не может списать всю потраченную сумму на расходы сразу, процедура растягивается на весь период амортизации объекта. А лизинговые платежи относятся к текущим расходам предприятия, что уменьшает налогооблагаемую базу.

    лизинг подразумевает выкуп имущества после окончания лизинговых выплат, поэтому можно начать работу на собственных площадях, не изымая из оборота слишком больших денег.

    Факторы, сдерживающие развитие лизинга недвижимости:

    Недостаточный уровень предложения на рынке коммерческой недвижимости (объекты вторичного рынка, как правило, не удовлетворяют требованиям бизнеса, а предложение на первичном рынке недостаточно).

    Плохая информированность бизнессообщества о возможностях финансового инструмента.

    Высокий уровень риска.

    Длительный период оформления документов.

    Этап регистрации документов для лизинговой сделки вызывает затруднения из-за несовершенства законодательства.

    Работу лизинговых компаний со многими объектами затрудняет существенная разница между балансовой и рыночной стоимостью недвижимости.

    Невозможность получения земли в лизинг.

    Не смотря на некоторые сложности, специалисты оценивают перспективы роста рынка на 50 — 100%, при темпах роста цен на коммерческую недвижимость в 10 — 15% в год. Бурное развитие лизинга коммерческой недвижимости способно решить проблему нехватки площадей для малого и среднего бизнеса. Чтобы это произошло, надо устранить разночтения в законодательстве на федеральном уровне

    4 вида прав на недвижимость

    Имущественные сделки, совершаемые с недвижимостью, подлежат внесению в Государственный кадастр недвижимости (ГКН).

    Каждый владелец получает свидетельство, в котором указываются характеристики объекта и вид права, на основании которого происходит владение.

    Право собственности на недвижимость

    Основной вид владения объектом, предоставляющий максимальные полномочия – собственность.

    В собственность допускается оформлять квартиры, комнаты и иные помещения, а так же – земельные участки.

    Данный вид права возникает в результате имущественных сделок, в число которых входят:

    Кроме этого, данное право может приобретаться путём наследования или посредством приватизации. При регистрации определяется автономное структурное содержание объекта, закреплённое за владельцем, в числе которых могут быть:

    • граждане;
    • предприятия, организации и компании;
    • региональные и государственные административные органы.
    • По завершении гражданско-правовой сделки, предоставляющей правоустанавливающую документацию на недвижимость в виде договора о передаче имущественных прав, требуется регистрация такового и внесение в записи кадастрового учёта.

      На основании правоустанавливающей документации после регистрационной процедуры, владельцы участков или квартир, получают свидетельства о собственности, которые становятся правоудостоверяющим документом, констатирующим вид правовой ответственности в отношении к недвижимости.

      Приватизация как форма имущественных отношений вступила в силу с возникновением норм нового земельного и жилищного законодательства, на фоне иных видов собственности, которые не допускали полноправного владения для граждан. Если советское законодательство, существовавшее до принятия Конституции РФ, признавало только государственную собственность, то в данное время любой объект правоспособен в отношении тех или иных категорий собственности.

      Например, муниципальной или частной. Частная собственность, в свою очередь, разделяется на коммерческую (ООО, ОАО и т.п.), некоммерческую (НКО) и индивидуальную. Каждая из них требует кадастрового учёта.

      Право на хозяйственного ведения и оперативного управления недвижимостью

      Данные виды распоряжения привязаны к юридическим полномочиям владельца, которые передаются таковым в сторону доверенных лиц.

      В их роли выступают юридические лица – предприятия и компании, распоряжающиеся не принадлежащим им имуществом, но переданным в их пользование. Иногда делегируются вещные права на земли, капитальные строения и иную недвижимость.

      Термин «оперативное управление» возник во второй половине предшествующего столетия и изначально применялся в отношении недвижимого и иного имущества, принадлежащего государству, которое передавало его предприятиям и организациям для исполнения узких экономических задач. Эти полномочия сохранили изначальные правовые позиции, по сей день.

      Отличаясь от оперативного управления, полномочие хозяйственного ведения приобретает расширенные функции в отношении к переданному имуществу.

      Оперативное управление по преимуществу закрепилось:

    • за учреждениями, состоящими на балансе государственного бюджета;
    • казёнными предприятиями;
    • предпринимателями;
    • некоммерческими товариществами и жилищными кооперативами.
    • Оно регулирует некоммерческое распоряжение недвижимостью как главный аспект деятельности. Но и допускает коммерческие виды деятельности как сопутствующие или ориентированные на достаточно узкие задачи. Хозяйственное ведение доступно широкому кругу коммерческих видов деятельности и регламентируется со стороны уполномоченных на распоряжение лиц.

      При этом законный владелец имущества включается в число учредителей коммерческой организации и совместно с иными учредителями допускается к коммерческой деятельности, влияя на принятие ответственных решений. В его ведении – осуществление контроля над деятельностью компании и получаемой ею, финансовой прибылью.

      Право на постоянное (бессрочное) пользование

      Этот вид владения сложился в советском законодательстве, в отношении участков, выделенных для использования гражданам. После вступления в силу Закона о приватизации, начал реорганизовываться в собственность путём приватизации земли.

      Лица, не приватизировавшие земельное недвижимое имущество, оставили за собой этот вид распоряжения, который ограничивает их полномочия. Например, земельные участки, могут использоваться постоянно, без ограничений, но распоряжение таковыми ограничено.

      Они не допускаются:

    • к участию в имущественных сделках;
    • к включению в завещательные распоряжения;
    • к передаче наследникам по закону.

    С 2014 года предприятия и организации, владевшие землями на данном основании, перевели их на условия аренды, передав муниципалитетам, или приватизировали, в том числе – посредством выкупа по кадастровой стоимости.

    Ситуация меняется только тогда, когда ЗУ относится к категории земель поселений, а на участке возведено капитальное строение. В данном случае, надел, следуя судьбе строения, которое является собственностью граждан, оформляется в качестве придомовой территории. Совместно с домом, надел участвует в имущественных сделках и наследственной передаче прав, допуская возможность его приватизации для приобретателей дома.

    Право на пожизненно наследуемое владение

    Применяется так же при использовании земель, выделенных в пользование гражданам советским законодательством. Сохранилось, наряду с постоянным пользованием, среди лиц, не приватизировавших наделы.

    Но в сравнении с таковыми, пожизненно наследуемое владение допускается к переходу по наследству или включению в завещательное распоряжение.

    Регистрация обременений на недвижимость

    По преимуществу, обременениями являются залоговые обязательства граждан, принимающиеся при оформлении ипотечного кредита или сервитуты.

    Ипотека требует обеспечения имущественной базы, которая выступает в роли залога, гарантирующего погашение долговых обязательств по полученному кредиту. В качестве залога выступает квартира, приобретённая на первичном или вторичном рынках недвижимости, оформленная в ипотеку.

    Приобретатель составляет два договора, один из которых констатирует факт приобретения жилья, а другой – получение займа. После их заключения, обе сделки регистрируются. При этом квартира не переходит во владение покупателя полностью. Он вправе лишь использовать её по прямому назначению.

    Иногда обременение возникает на фоне передачи закладной на квартиру. При этом регистрации подлежит передача ценной бумаги. После погашения долга по кредиту, владелец недвижимости снимает обременение, и получает право имущественного распоряжения объектом, о чём так же вносятся соответствующие кадастровые сведения.

    Обременение сервитутом по преимуществу возникает в отношении земель. Основанием является вещное право на объект, который требуется расположить на чужом земельном участке. Иногда потребность продиктована отсутствием прохода к собственному участку или от него в сторону проезжей части, водоёму и т.п.

    Кроме такого сервитута, который устанавливается в частном порядке и допускает возмездных условий, допускается установление публичного сервитута. Он не предоставляет владельцу участка возмещения, так как устанавливается в интересах населённого пункта, решением муниципальных властей. Иногда приходится прибегать к судебному решению, допускающему как установление, так и отмену сервитута.

    Обременение регистрируется после его установления и по окончании действия, в результате отмены. Сервитут не ограничивает владельца в имущественных позициях. Но данное обременение передаётся наряду с отчуждением владения ЗУ.

    Процедура регистрации

    Для того чтобы зарегистрировать изменения, происшедшие в гражданских имущественных отношениях, физические и юридические лица обращаются в Росреестр (см. Регистрация права собственности в Росреестре).

    Под таковым понимается система регистрационных действий, которые фактически проводятся в местном отделении государственного кадастра и картографии. В краевых и областных центрах открыты многофункциональные центры, где проводят как регистрационные действия с недвижимостью, так и сопутствующие им процедуры.

    По преимуществу здесь же расположены:

  • нотариальные и юридические консультации и конторы;
  • терминалы для оплаты государственной пошлины;
  • ксерокс для снятия ксерокопий с документации и т.п.
  • В случае перехода объекта или его части, требуется присутствие двух сторон. Каждая из них предоставляет документацию на недвижимость и гражданские паспорта. Отчуждатель вносит сведения о прекращении владения недвижимостью, а его преемник вступает во владение ею. То же касается обременения, когда владелец передаёт частично правоспособность кредитору или держателю сервитута.

    Приём проводится по электронной очереди, по полученным в терминале талонам. Регистратор принимает документацию под расписку. В расписке указывают цель обращения и перечень документации, оставленной для проведения кадастровых операций. Заявление составляет регистратор, а обратившиеся граждане скрепляют его своей подписью.

    Оплата государственной пошлины, которая составляет для физических лиц 2 тысячи рублей, а для юридических – 22 тысячи, производится в терминале сбербанка или в любом из его отделений. Оплатить услугу требуется до обращения к регистратору, а квитанцию приложить к пакету документации.

    Граждане, проживающие за пределами областного или краевого центра, могут отправить пакет документации заказным письмом с уведомлением о получении и вложенной описью. В этом случае заявление придётся составлять самостоятельно, по образцу, представленному на официальном сайте Росреестра. В нём же следует сделать пометку о возвращении зарегистрированного договора тем же путём – почтовым отправлением.

    Законы о правах на недвижимость

    Регистрация прав на владение и распоряжение недвижимостью осуществляется на основании Федерального закона, вступившего в юридическую силу 21.07.97, под № 122-ФЗ, принятым Государственной Думой и одобренным Советом Федерации.

    Инициатива в её проведении принадлежит сторонам, которые не вступят в фактическое владение недвижимостью без внесения сведений в Росреестр.

    Оформление в собственность определяется:

  • статьёй 35 Конституции РФ;
  • ч. 1, раздел 2 Гражданского кодекса.
  • Иные виды юридических отношений закреплены:
  • постоянное (бессрочное) пользование ЗУ – ст. 265-267 ГК (ч.1);
  • пожизненно наследуемое владение ЗУ – ст. 268-272 ГК (ч.1);
  • сервитут – ст. 274-277 ГК (ч.1).
  • Полномочия хозяйственного ведения и оперативного управления регламентируются главой 19 Гражданского кодекса. Некоторые нюансы санкционированы:

  • статьёй 294 ГК РФ, в плане полномочий при хозяйственном ведении;
  • статьёй 295 ГК, определяющей полномочия владельца в оперативном управлении;
  • статьями 296, 297 ГК в отношении казённых предприятий;
  • статьёй 298 ГК в отношении учреждений;
  • статьёй 299 ГК, определяющей порядок перехода полномочий;
  • статьёй 300 ГК, регулирующей переход недвижимости к иному уполномоченному лицу.
  • Ипотечное кредитование и условия передачи залога регулируются Федеральным Законом об ипотеке, от 16.08.98 г, под № 102-ФЗ. А так же иной документацией, определяющей регламент перехода прав на залоговое имущество.